Дарение заложенной квартиры: как оформить и нужно ли согласие банка

Ипотека — это долгий путь, и пока вы ее выплачиваете, жизненные обстоятельства могут измениться. Владелец может захотеть подарить дом кому-то из своих близких. Но можно ли так свободно распоряжаться заложенным жильем? Ответ не так однозначен, как кажется. Вместе со специалистом разберемся, реально ли отдать квартиру в ипотеку, какие препятствия есть на этом пути и сколько это может стоить.

Многие владельцы заложенных квартир считают, что имеют право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Это заблуждение. До полного погашения долга жилье находится в залоге у банка – это главное условие выдачи ипотечного кредита.

С юридической точки зрения возникает противоречие между правом собственника распоряжаться имуществом и интересами кредитора, который должен быть уверен в возврате денег. В связи с этим законом установлены специальные ограничения для объектов ипотеки. Главный из них заключается в том, что передача квартиры другому лицу (продажа, дарение, обмен) возможна только с письменного согласия залогодержателя, то есть банка.

Договоры о кредите обычно запрещают отчуждение имущества без предварительного согласия кредитора. Подписывая такое соглашение, заемщик добровольно принимает данные ограничения.

Закон не запрещает дарить залог, но окончательное решение всегда остается за банком. Если это будет сделано без согласия залогодержателя, договор дарения будет недействителен.

Ирина Асулюк эксперт по недвижимости, ипотечный брокер

На практике дарственные документы, оформленные без ведома банка, не регистрируются в Росреестре: наличие действительного обременения является прямым препятствием для этого. Даже если регистрация состоялась, банк имеет право оспорить сделку в суде и потребовать от заемщика полного погашения кредита.

Можно ли подарить не всю квартиру, а долю в ней?

Подарить долю в квартире, находящейся в ипотеке, можно, но с теми же ограничениями, что и при дарении всего объекта недвижимости. Первым обязательным условием является письменное согласие банка. Второе — нотариальное заверение договора.

Получить одобрение кредитора на дарение доли сложнее, чем на отчуждение всей квартиры. Банки не видят экономической выгоды в таких сделках. При этом взаимодействие с несколькими собственниками вместо одного создает для них дополнительные трудности.

Тем не менее, договориться с кредитором о дарении доли можно, - отмечает Ирина Асулюк. Если квартира разделена на несколько долей, согласие остальных собственников не требуется – в отличие от сделок купли-продажи, где такое условие является обязательным.

Когда банк может отказать?

При подаче заявления на получение разрешения на дарение нужно учитывать: банк проведет полную проверку одаряемого, аналогичную той, которую прошел заемщик. Кредитор оценит, сможет ли новый владелец обслуживать долг.

Отказ чаще всего должен иметь место в случаях, когда одаряемый:

Плохая кредитная история (или отсутствие кредитной истории вообще).

Стабильного дохода, достаточного для выплаты ипотеки, нет.

Неподходящий возраст: он несовершеннолетний или пенсионер.

Чтобы работать со своей кредитной историей, вам не нужно брать крупные кредиты и переплачивать проценты. Достаточно использовать кредитную карту для повседневных расходов и погасить задолженность в течение льготного периода. Регулярные платежи повышают ваш кредитный рейтинг, и банк видит в вас надежного заемщика.

Инструкция: как подарить квартиру в ипотеку

Процедура дарения ипотечного жилья включает в себя несколько обязательных этапов.

Шаг 1. Получение согласия банка. Отправной точкой является обращение в кредитную организацию с заявлением о разрешении на пожертвование. К заявлению необходимо приложить документы на одаряемого (паспорт, подтверждение доходов), проект договора дарения и справку об остатке задолженности.

Среднее время обработки заявки составляет 10–15 рабочих дней. Некоторые кредитные организации за выдачу согласия взимают комиссию – обычно небольшой процент от остатка долга.

Возможные банковские решения:

Соглашение о передаче долга. Самый распространенный вариант. Получатель становится новым заемщиком и полностью принимает на себя обязательства по кредиту.

Согласие без смены заемщика. Редкая схема. Владелец меняется, но предыдущий владелец продолжает платить ипотеку. Банк может сделать это, если остаток задолженности невелик или если предоставлено новое залоговое обеспечение.

Отказ. Если одаряемый не соответствует критериям банка, кредитная организация имеет право запретить операцию.

Возможно, что банк согласится на пожертвование, но потребует закрытия кредита. Если договор прямо запрещает такую ​​сделку, то совершить ее можно только после закрытия кредита и снятия обременения. Правда, на практике договор ипотеки редко включает в себя прямой запрет на дарение недвижимости.

Ирина Асулюк эксперт по недвижимости, ипотечный брокер

Шаг 2. Нотариальное заверение договора. С 13 января 2025 года все сделки дарения недвижимости должны проходить обязательное нотариальное удостоверение. Это правило распространяется и на подарки близким родственникам. Росреестр больше не принимает договор, составленный в простой письменной форме.

Шаг 3. Сбор документов. Для регистрации сделки вам понадобится пакет документов:

паспорта сторон сделки;

договор дарения, заверенный нотариально;

письменное согласие банка на сделку;

кредитный договор и справка о текущей задолженности;

правоустанавливающие и технические документы на квартиру;

квитанция об уплате государственной пошлины.

Шаг 4. Перерегистрация права на жилье. Документы подаются в Росреестр (лично или через МФЦ). Регистрации подлежит как договор дарения, так и переход права собственности. Подтверждением сделки является выписка из Единого государственного реестра, которую получает новый владелец. Как правило, переоформление прав занимает 7–9 дней.

Что происходит с ипотекой после дарения?

Если банк дал согласие на перевод кредита, получатель становится полноценным заемщиком и затем самостоятельно погашает долг. Его имя вносится в кредитный договор путем подписания дополнительного соглашения, и именно он теперь несет ответственность перед банком за своевременные выплаты. На квартиру все равно останется обременение в виде залога.

Для справки. Дарение без передачи ипотеки происходит очень редко. Банки стараются избегать подобных сделок, поскольку в этом случае могут возникнуть проблемы с реализацией залога, если даритель перестанет платить по кредиту.

Налоги и расходы при дарении заложенной квартиры

Оформление договора дарения потребует финансовых затрат. Основные статьи расходов:

Нотариальный сбор. Стоимость удостоверения договора зависит от региона и суммы сделки, но в среднем составляет от 0,5% от стоимости квартиры (но не более определенной фиксированной суммы).

Государственная пошлина. Для оформления права на жилье необходимо заплатить 4 тысячи рублей или 0,02% от кадастровой стоимости (но не более 500 тысяч рублей), если она превышает 20 миллионов рублей.

Налог на дарение (НДФЛ). Налог на дарение обязаны платить только те получатели, которые не являются тесно связанными с дарителем. К близким родственникам относятся супруги, родители и дети, бабушки и дедушки и внуки, братья и сестры. Остальным нужно будет оплатить 13% (15% при превышении порога дохода в 5 млн рублей) от стоимости жилья.

Комиссия банка. Некоторые банки взимают комиссию за выдачу согласия на операцию.

В общей сложности расходы могут составить десятки тысяч рублей.

Риски для сторон сделки

Для донора основная опасность — это невозможность отменить такую ​​транзакцию. Если вы вдруг передумаете, просто отказаться от заключенного договора дарения не получится.

Закон разрешает расторгнуть договор дарения в случаях, если:

одаряемый пытался убить дарителя или его родственников;

он плохо обращается с подарком и возникает угроза его уничтожения;

одаряемый умер (но в договоре должно быть такое условие).

Прежде чем принять решение, проанализируйте все факторы.

Для одаряемого основной риск заключается в том, что он получит в дар не только квартиру, но и обременение в виде ипотечного долга. Если он не сможет погасить кредит, банк имеет право наложить арест на имущество.

Перед совершением транзакции получателю необходимо оценить свои возможности и убедиться в отсутствии у дарителя просроченной задолженности. Для этого следует запросить у банка текущую справку об остатке задолженности и убедиться в отсутствии просроченных платежей.

Коротко о дарении заложенной недвижимости

Передача заложенной недвижимости – процедура сложная, но выполнимая. Главное условие – получение согласия банка. Чаще всего при этом долг переходит к новому владельцу. Без этого сделка не будет зарегистрирована, а попытка обойти закон приведет к судебным разбирательствам и требованию досрочно погасить весь кредит.

При получении согласия банка новый собственник должен учитывать, что вместе с квартирой он принимает на себя и обязательства по кредиту. Также стоит учитывать налоговые последствия: если даритель и получатель не являются близкими родственниками, то новый владелец должен платить НДФЛ.

Для дарителя основной риск – невозможность отменить транзакцию без уважительных причин. Самая серьезная опасность для одаряемого – если даритель умолчит о задержках или реструктуризации.

Еще больше полезных материалов — в мессенджере Макс.

Как сдать квартиру в ипотеку, чтобы не потерять свое жилье