Как быстрее закрыть ипотеку: три способа сократить срок кредита и сэкономить на процентах

Ипотека — это долг, срок действия которого составляет годы, а иногда и десятилетия. Но чем раньше вы закроете ипотечный кредит, тем больше вы сэкономите и тем быстрее станете полноправным владельцем квартиры. Разберемся, как подойти к закрытию ипотеки с умом: от оценки своих финансов до способов ускорить погашение долга.

Ипотека – это долгосрочный целевой кредит на приобретение недвижимости. Объект покупки – квартира или дом – находится в залоге у кредитора до момента погашения долга. Это накладывает ограничения на распоряжение имуществом: продать, подарить или обменять его без согласия кредитора нельзя.

Основные условия ипотеки:

Срок: до 30 лет.

Ставка: может быть рыночная (19–21%) или льготная (до 6%).

Первоначальный взнос: минимальный порог составляет от 20 % от стоимости недвижимости.

Доступная сумма: по базовым программам банки предлагают до 100 млн рублей; Льготная ипотека в зависимости от программы и региона ограничена лимитом в 6–12 млн рублей.

Страхование: обязательное страхование залога.

Платежи по ипотеке состоят из основной суммы долга и процентов. В первые годы большая часть выплат уходит на проценты. Из-за этого срок ипотеки влияет на общую сумму переплаты: чем он дольше, тем больше вы заплатите банку. Поэтому многие заемщики стремятся закрыть кредит как можно скорее.

Что проверить перед закрытием ипотеки

Прежде чем использовать средства для досрочного погашения ипотеки, оцените свое финансовое положение.

Шаг 1. Рассчитайте свои доходы и расходы

Определите, сколько денег у вас осталось каждый месяц после всех обязательных платежей. Если вы планируете потратить крупную сумму на досрочное погашение кредита, позаботьтесь о том, чтобы у вас осталась финансовая подушка на 3–6 месяцев. Без него вы можете оказаться в сложной финансовой ситуации в случае потери работы, проблем со здоровьем и других непредвиденных ситуаций.

Шаг 2. Определите доступный бюджет для досрочного погашения.

Определите, какую сумму вы можете выделить на досрочное погашение кредита, чтобы это не повлияло на ваши текущие расходы. Даже регулярные взносы в размере 5–10 тысяч рублей могут существенно ускорить погашение долга. Пересмотр расходов и поиск новых источников дохода помогут увеличить эти доходы.

Если уже накопилась крупная сумма, но вы еще не готовы внести ее в досрочное погашение, стоит временно разместить деньги под проценты.

Шаг 3: Запросите свою кредитную историю

Данную услугу можно получить бесплатно два раза в год через бюро кредитных историй (БКИ). Хорошая кредитная история пригодится, если вы решите рефинансировать ипотеку.

Как ускорить выплату ипотеки?

Досрочное погашение

Это самый распространенный способ быстрее закрыть ипотеку. С 2014 года закон гарантирует заемщикам право на досрочное погашение долга без штрафов и комиссий. Банки не могут этому помешать.

Виды досрочного погашения:

1. ЧастичныйВы вносите не только регулярный платеж, но и сумму, превышающую его, после чего кредитор меняет график платежей.

Если вы погашаете досрочно, вы можете выбрать:

уменьшение ежемесячного платежа;

сокращение срока ипотеки.

С точки зрения экономии выгоднее сократить срок кредита. В этом случае общая переплата снижается, поскольку за более короткий период времени накапливается меньше процентов. Снижение ежемесячного платежа актуально для тех, кто хочет высвободить средства для ипотеки. Однако, чтобы погасить кредит быстрее запланированного, вам все равно придется вносить более крупные платежи.

2. Завершить. Вы выплачиваете всю оставшуюся сумму долга и полностью закрываете кредит.

Досрочное погашение наиболее выгодно в первые годы действия ипотеки, поскольку именно в этот период банк получает основную переплату в виде процентов.

Рефинансирование

Рефинансирование — это получение нового кредита по более низкой ставке для закрытия старой ипотеки.

Это оправдано, если:

новая ставка как минимум на 1,5–2% ниже;

вы хотите изменить срок кредита;

Вам необходимо объединить ипотеку с другими долгами.

Важно. Если до окончания ипотеки осталось 1-2 года, рефинансирование обычно невыгодно: затраты на оформление могут превысить экономию. В этом случае выгоднее досрочно погасить остаток.

Государственная поддержка заемщиков

В некоторых случаях ипотеку можно закрыть досрочно с помощью государственных программ. Если вы имеете право на эту поддержку, это может значительно снизить кредитную нагрузку на ваш бюджет.

Россияне могут рассчитывать на:

Материнский капитал. Средства гранта могут быть использованы для уменьшения основной суммы долга и процентов.

Семейная ипотека. С его помощью семьи с детьми смогут рефинансировать ранее взятый кредит на льготных условиях.

Субсидия многодетным семьям. Семьи с тремя и более детьми могут получить из бюджета 450 тысяч рублей на снижение ипотечной задолженности.

Плюсы и минусы досрочного погашения кредита

Плюсы

Экономия. Чем быстрее вы закроете кредит, тем меньше будет общая переплата.

Освобождение бюджета. Выплаты по ипотеке могут съесть значительную часть вашего дохода. После погашения кредита эти деньги высвобождаются для других целей.

Свобода распоряжения недвижимостью. После снятия обременения вы становитесь полноправным владельцем.

Минусы

Упущенная выгода. Если ставка по ипотеке низкая (4-6%), а вложения в депозиты или облигации приносят доходность 10-12%, досрочное погашение может быть финансово не оправдано.

Потеря налогового вычета. Проценты по кредиту можно вернуть только на фактически уплаченные суммы и только за один объект недвижимости. Если закрыть ипотеку досрочно, сумма возвращаемых средств уменьшится, и остаток вычета вы потом получить не сможете.

Риск финансовой нестабильности. Если вы потратите все свои сбережения на досрочное погашение ипотеки, не оставив 3-6-месячный резерв, вы поставите себя в уязвимое положение.

Как досрочно погасить ипотеку: инструкция

Шаг 1. Подготовка документов

Для досрочного погашения вам потребуется:

паспорт;

договор ипотеки;

реквизиты для перевода средств (если вы платите из банка, отличного от того, где был выдан кредит).

Шаг 2. Подача заявки

За 30 дней до внесения досрочного платежа необходимо подать письменное заявление в банк. Во многих крупных кредитных организациях это можно сделать на сайте или в приложении. Если такого функционала нет, приложение необходимо принести в отделение.

В заявлении укажите:

тип погашения (полное или частичное);

сумма, которую вы собираетесь заплатить;

Если вы частично досрочно погашаете ипотеку, укажите, что вы хотите сократить — срок ипотеки или платеж.

Шаг 3. Внесите деньги

Убедитесь, что необходимая сумма доступна на счету на момент списания.

Шаг 4. Закрытие ипотеки

После списания денег получите справку из банка, подтверждающую полное закрытие кредита. Он служит основанием для прекращения страховки и частичного возврата денег за нее.

Шаг 5. Снятие обременений с недвижимости

Обычно банки самостоятельно подают документы в Росреестр, и через несколько дней обременение с квартиры снимается. Однако если на квартиру оформлена бумажная ипотека, которую необходимо передать в Росреестр, эта обязанность может быть возложена на заемщика.

В этом случае:

обратиться в ближайший МФЦ с заявлением о снятии обременения;

предоставить в банк вместе с заявлением залоговую расписку и справку о погашении ипотеки;

дождаться снятия обременения;

получить выписку из ЕГР от МФЦ без отметки об ипотеке.

Процедура обычно занимает несколько дней, но может длиться до месяца.

Шаг 6. Возврат денег за страховку

Обратитесь в страховую компанию с справкой о погашении кредита и напишите заявление на возврат средств. После этого вам будет возвращена часть стоимости полиса пропорционально неиспользованному периоду.

Преимущества и недостатки рефинансирования ипотеки

Плюсы

Сниженный ежемесячный платеж. Однако это не ускоряет закрытие вашей ипотеки автоматически — вы будете платить дольше, если не сделаете дополнительные платежи сверх графика. Чтобы еще больше сократить срок кредита, вам необходимо продолжать вносить больше средств, то есть заниматься частичным досрочным погашением ипотеки.

Сокращение срока кредита. Это более выгодно с точки зрения скорости. Если при рефинансировании оставить платеж прежним, снизив при этом ставку, срок автоматически уменьшится. В этом случае вы даете банку меньшие проценты.

Консолидация долга. Некоторые банки позволяют включать в рефинансирование другие кредиты и производить единый платеж по всем долгам.

Минусы

Регулярные расходы. При рефинансировании вам придется снова заплатить за оценку недвижимости, страховку, а иногда и комиссию за выдачу кредита. В некоторых случаях эти затраты могут перевесить выгоды от снижения ставок.

Риск потери налогового вычета. Вычет не отменяется автоматически, но усложняет его получение. Новый кредит считается целевым только если в договоре четко указано, что он направлен на погашение предыдущей ипотеки. Если такой формулировки нет, то в вычете, скорее всего, будет отказано.

Возможно увеличение общего долга. Если вы продлите срок кредита, общая сумма переплаты может увеличиться даже при более низкой ставке.

Как происходит рефинансирование ипотеки?

1. Выбор нового банка. Сравните ставки, условия, комиссии и требования к заемщику. Это не обязательно должен быть новый кредитор: возможно, рефинансирование в том же банке будет наиболее выгодным.

2. Подача заявления и документов. Документы обычно те же, что и при первичном оформлении ипотеки: паспорт, справка о доходах, договор ипотеки, справка о текущей задолженности. Некоторые банки осуществляют рефинансирование только по паспорту и СНИЛС, но ставка в таких случаях может быть выше.

3. Согласование и оценка недвижимости. Банк оценивает залог (квартиру) и принимает решение. Если недвижимость подходит, заемщику будет одобрен новый кредит.

4. Заключение договора и погашение старого кредита. После выдачи нового кредита банк перечисляет средства на счет, с которого списывается оставшаяся задолженность по старой ипотеке.

5. Снятие обременения и регистрация нового залога. Бывший кредитор снимает залог с объекта недвижимости, новый его переоформляет. В большинстве случаев банки осуществляют данную процедуру в электронном виде и личное присутствие в МФЦ не требуется.

Как закрыть ипотеку быстрее: результаты

Досрочное закрытие ипотеки требует продуманного подхода. Самый эффективный способ – регулярные досрочные выплаты. Для этого можно использовать не только собственные сбережения, но и меры государственной поддержки, например, материнский капитал или выплаты семьям, имеющим трех и более детей. Особенно выгодно направить эти средства в первые годы действия кредита – так долг сокращается быстрее.

Другой вариант — рефинансирование. Используя этот инструмент, вы сможете сократить срок или снизить ипотечную нагрузку. Для семей с детьми доступна льготная семейная ипотека, позволяющая рефинансировать старый кредит на более выгодных условиях. Однако такой шаг имеет смысл только в том случае, если существует значительная разница в процентных ставках и если до окончания выплат остается еще много времени.

Прежде чем вложить крупную сумму в ипотеку, важно убедиться, что у вас есть резерв на 3-6 месяцев жизни.

Ипотека: 5 главных заблуждений, которые мешают купить квартиру