Как не потерять деньги при покупке квартиры для инвестиций: полный анализ рисков

Принято считать, что квартира — это надежный актив, который всегда дорожает. Но реальность рынка недвижимости часто расходится с этим убеждением. Некоторые инвесторы вкладывают миллионы только для того, чтобы через несколько лет обнаружить, что они получили доход ниже инфляции или даже оказались в минусе. Поговорим с экспертами о том, почему это происходит, как посчитать реальную выгоду и кому не стоит связываться с жильем как с инвестицией. 

Если затраты на квартиру превышают доходы от нее, она превращается из инвестиционного актива в пассив. Наиболее распространенные факторы потерь:

отрицательный денежный поток: ипотека, налоги, коммунальные услуги и ремонт съедают доход от аренды;

низкая ликвидность: квартиру невозможно продать быстро без потери в цене;

рост издержек происходит быстрее, чем рост стоимости самого объекта недвижимости.

По данным Цяня, на начало 2026 года средняя доходность от аренды однокомнатной квартиры, купленной на вторичном рынке, составила 6,1% без учета затрат на налоги, ремонт и убытки при выезде арендаторов. Реальный доход от аренды колеблется в диапазоне 4–5% годовых, рассказала Rambler риелтор Юлия Зобнина. 

Минимальный порог, при котором инвестиции в арендное жилье имеют смысл, по экспертным оценкам на июнь 2026 года, составляет 5%. Только в этом случае вы сможете заработать, победив инфляцию и компенсируя затраты. 

Юлия Зобнина советует рассчитывать рентабельность следующим образом: 

Еще одна особенность инвестирования в недвижимость, о которой часто забывают: деньги, вложенные в квартиру, перестают работать на вас в других инструментах.

Для сравнения инвестору необходимо сравнить доходность от аренды с текущими ставками по депозитам или облигациям на дату расчета. Сегодня средняя ставка по банковским депозитам в топ-10 банках составляет около 12,9% годовых. При доходности от аренды в 5% разница составляет более 7 процентных пунктов. 

Если у вас есть 10 миллионов рублей, вклад под 12,9% принесет около 1,29 миллиона рублей в год без риска и хлопот. Квартира принесет около 500 тысяч дохода от аренды, за вычетом налогов, ремонта и простоев. Еще меньше останется чистыми. За пять лет разница между этими сценариямиможет достигать нескольких миллионов рублей. 

Далее мы рассмотрим еще несколько ошибок, которые лишают инвестиции в недвижимость экономического смысла. 

Ситуация 1: покупка в ипотеку без детальных расчетов

Типичный сценарий для начинающего инвестора: купить квартиру в ипотеку и сдать ее в аренду, покрывая платежи деньгами арендатора. Раньше это работало, а сейчас почти нет, — отмечает Юлия Зобнина. В подтверждение этого она приводит конкретные расчеты: 

В 2023 году за квартиру стоимостью 10 млн рублей, приобретенную в ипотеку под 10% при первоначальном взносе 6 млн, нужно было платить около 40 тысяч рублей в месяц. Столько же можно было получить за аренду, поэтому сделка была как минимум безубыточной. 

С учетом роста цен сегодня та же квартира стоит 14 миллионов рублей. Первоначальный взнос увеличился до 10 миллионов, ставка по ипотеке – до 18–20%. Ежемесячный платеж сейчас составляет около 65 тысяч рублей. Однако сдать такую ​​квартиру можно в среднем за 50–55 тысяч. Для собственника это минус 10–15 тысяч рублей каждый месяц.

Сделка снова станет выгодной только в том случае, если ставка по ипотеке будет ниже 12%, предупреждает эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачев.

Но есть и другой вариант: чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата и ежемесячный платеж, напоминает Ткачев. То есть, если у вас есть возможность внести 50–70% стоимости, вы можете позволить себе более высокую ставку – ежемесячный платеж будет ниже дохода от аренды. Но стоит помнить, что те же деньги на депозите все равно приносят большую доходность при меньшем риске.  

Ситуация 2: ошибка в локации

Инвестиционная привлекательность недвижимости во многом зависит от ее местоположения, и именно здесь инвесторы чаще всего допускают ошибки. Юлия Зобнина перечисляет объекты с низкой ликвидностью: 

девятиэтажки старой серии: узкие подъезды, маленькие кухни площадью 5–6 кв. м, устаревшие коммуникации; 

дома с большим количеством однотипных студий: высокая нагрузка на помещения общего пользования и коммуникации, текучесть арендаторов; 

загородные дома 2000-х годов: устарели, коммуникации зачастую требуют полной замены.

Недвижимость в жилых массивах массовой застройки также является неудачным выбором, добавляет Евгений Ткачев. Квартиры в таких локациях сложно сдать в аренду, и при продаже вам придется конкурировать с сотнями аналогичных предложений. 

Самыми ликвидными объектами сегодня являются квартиры в домах, построенных в 2016–2021 годах. Там уже сделан ремонт, который легко обновить при небольших вложениях, есть инфраструктура, хорошая транспортная доступность, близость к метро. Такие дома дорожают быстрее всего. 

Юлия Зобнинариэльтор

При выборе объекта эксперт советует оценить: 

чистота правоустанавливающих документов;

метраж и планировка;

транспортная доступность; 

перспективы развития региона; 

состояние подъезда; 

вид из окна; 

состояние самой квартиры.

Традиционно ликвидные варианты инвестиций – это студия или однокомнатная квартира. Иногда можно рассмотреть покупку двух- или трехкомнатной квартиры на первом этаже с возможностью разделения ее на студии. Здесь рентабельность будет выше, но потребуются большие инвестиции и более глубокие компетенции.

Евгений Ткачев, инвестиционный эксперт, руководитель федеральной программы «Семейный капитал»

Ситуация 3: неверный учет затрат 

Даже если квартира успешно сдана в аренду, инвесторы часто не включают в свои расчеты реальные затраты, а они могут быть весьма значительными. Налог на имущество, страховка, коммунальные платежи во время простоя, комиссии риэлторам, ремонт при смене жильцов – все это съедает доход. 

По словам Юлии Зобниной, при подготовке квартиры к сдаче следующему арендаторуинвестор теряет 5-10% своего годового дохода. Временный простой объекта также несет убытки: по мнению Евгения Ткачева,это может стоить инвестору 10% годовых.  

Квартира может пустовать до 30 дней в году, пока вы ищете новых жильцов, уборку и показы. Особенно, если вы сдаете ее самостоятельно, без управляющей компании или риэлтора. Это деньги, которые многие не засчитывают в доходность, но которые обязательно придется заплатить.

Юлия Зобнинариэльтор

Ситуация 4: выход из инвестиций с дисконтом 

Недвижимость не является активом, который можно быстро превратить в твердые деньги. Если вам срочно нужны средства, вам придется продать квартиру по цене ниже рыночной. Но скидки не всегда являются лучшим решением. 

Юлия Зобнина предупреждает: покупатели настороженно относятся к сниженной цене. Скидку они воспринимают как «красный флажок» и начинают искать скрытые проблемы – с документами, соседями, коммуникациями. В результате продажа задерживается, а цена падает еще больше. 

Альтернатива — не снижать цену, а правильно подготовить объект: провести предпродажную подготовку, организовать быстрые показы, установить цену чуть выше рыночной, чтобы была возможность для торга. По мнению эксперта, ликвидный объект можно продать уже через месяц. 

Кому не следует инвестировать в жилье?

Инвестирование в недвижимость подходит не всем. Евгений Ткачев перечисляет категории инвесторов, которым стоит рассмотреть другие варианты: 

Тем, у кого нет своих денег. Большая ошибка думать, что деньги в сфере недвижимости можно сделать из воздуха. Ипотека без первоначального взноса – это не инвестиция, а кредитная кабала. 

Семейная ипотека без первоначального взноса не является инвестиционным инструментом. Даже если у вас есть материнский капитал и вы хотите использовать его в качестве первоначального взноса, это не делает вас инвестором. Не рекомендую тратить материнский капитал на инвестиции – он предназначен для решения жилищного вопроса семьи, а не для заработка.

Евгений Ткачев, инвестиционный эксперт, руководитель федеральной программы «Семейный капитал»

Тем, кому нужны быстрые деньги. Быстро выйти из недвижимости без потерь не получится. Продажа даже ликвидной недвижимости требует времени, а срочная продажа почти всегда означает скидку. 

Тем, кто не готов заниматься аналитикой и расчетами. Инвестирование в жилье не вписывается в формулу пассивного инвестирования «купи и забудь». Выбор хорошей недвижимости требует большой работы с цифрами, мониторинга рынка и расчета доходности с учетом всех факторов. 

Те, кто слепо верят застройщику или риэлтору. Сотрудники отдела продаж застройщика или агентства недвижимости не являются инвестиционными брокерами. Они зарабатывают на сделке, а не на вашей долгосрочной прибыли, поэтому иногда могут не совсем объективно подать информацию.  

Инвестирование в жилье – это не удача, а математика. Перед покупкой посчитайте чистую доходность: возьмите потенциальный доход от аренды за год, вычтите все расходы и сравните результат с низкорисковыми инструментами — банковскими депозитами или облигациями. Если доходность будет ниже 5% годовых, сделка будет убыточной на данный момент. То же самое касается ситуаций, когда ипотека стоит более 12%. 

Залог успеха на этом рынке – правильный выбор объекта. Не покупайте в инвестиционных целях квартиры в старых девятиэтажках, домах с сотнями одинаковых студий или устаревших загородных домах 2000-х годов. Ищите ликвидные локации — рядом с метро, ​​транспортными узлами, университетами — и домами 2016–2021 года постройки, где есть инфраструктура и ремонт легко обновить. 

Помните: недвижимость не предназначена для быстрых денег. Если у вас нет собственных сбережений и ипотека — ваш единственный вариант, лучше подождать, пока ставки упадут. Не верьте тем, кто обещает гарантированно высокий доход. Инвестируйте только в то, что вы можете проанализировать, и всегда помните о корректировке риска: даже идеальная стратегия может не сработать в реальной жизни. 

Подписывайтесь на в Максе! Мы останемся на связи, несмотря на блокировки и сбои.

Как начать инвестировать: пошаговая инструкция для новичков в 2026 году