Как безопасно перевести деньги при покупке квартиры: все способы оплаты в сделке

Покупка квартиры сопряжена со многими рисками. Одна из них – ошибки при оплате продавцу. Если вы переведете деньги в неподходящий момент, неправильным способом, без подтверждающих документов, сделка может закончиться длительными судебными тяжбами. Рассказываем, какие способы оплаты существуют и как выбрать самый безопасный.

Это сейф в банковском хранилище. Покупатель недвижимости сдает ее в аренду на период оформления документов.

Процедура:

Сначала подписывается договор купли-продажи.

Затем покупатель кладет наличные в шкафчик.

Документы отправляются на регистрацию в Росреестр.

Когда переход права зарегистрирован, продавец приходит в банк с выпиской из ЕГРЮЛ и забирает денежные средства.

Сотовый ящик — традиционный способ оплаты наличными сделок с недвижимостью, — отмечает Юлия Анпилогова, руководитель службы ипотеки в экосистеме недвижимости М2. Внести можно любую сумму, и если вдруг у банка отзовут лицензию, содержимое ячейки будет возвращено. Однако при внесении средств в хранилище личное присутствие покупателя обязательно, подчеркивает эксперт. Это позволяет ему убедиться, что средства действительно заложены и сумма соответствует договору.

Стоимость арендысейфа определяется его размером, регионом и сроком использования. В некоторых случаях ежемесячная плата может достигать 20 тысяч рублей. Если вы захотите проверить подлинность банкнот, это повлечет за собой дополнительные расходы: услуга пересчета и проверки денег в банке обычно стоит 0,3% от суммы.

Банк фактически не участвует в расчетах, а отношения строятся на основании договора аренды шкафчика и дополнительных соглашений сторон. Этот механизм работает, но связан с повышенными рисками: банк не контролирует содержимое ячейки, не проверяет подлинность средств и не несет ответственности за факт расчетов.

Кристина ВостриковаМладший партнер, руководитель группы договорных и налоговых споров практики недвижимости и строительства ЮФ «Ляпунов Терехин и Партнеры»

Аккредитив

Аккредитив — безналичный способ оплаты с участием банка, при котором деньги покупателя временно блокируются на специальном счете. Продавец получает доступ к средствам только после выполнения заранее оговоренных условий.

Как это работает:

Покупатель открывает аккредитив и вносит необходимую сумму.

Продавец предоставляет банку документы, подтверждающие исполнение обязательств (например, переоформление права собственности).

Банк проверяет документы и, если все в порядке, передает деньги продавцу.

Преимуществом этого метода является высокая безопасность расчетов между покупателем и продавцом: банк выступает гарантом сделки, продавец получает оплату только после выполнения условий. Этот вид денежных переводов подходит практически для всех видов операций, включая сложные и альтернативные.

Юлия АнпилоговаРуководитель ипотечного сервиса М2

Однако деньги по аккредитиву не защищены Агентством по страхованию вкладов. Если банк лишится лицензии до открытия аккредитива, покупатель не получит возмещение и его деньги перейдут в конкурсную массу банка-банкрота.

Стоимость услуги начинается от 2 тысяч рублей. Он может взиматься в виде фиксированной суммы или процента от транзакции.

Служба безопасных платежей (SBR)

Это готовое решение от банков, включающее в себя целый комплекс услуг: открытие счета, контроль оформления сделки, перевод денег продавцу, юридическое сопровождение. Список может меняться в зависимости от условий конкретного заведения.

Для расчетов используется номинальный счет – специальный банковский счет, который открывается на имя банка, но деньги на нем принадлежат покупателю. Фактически средства блокируются на отдельном счете до тех пор, пока банк не получит подтверждения от Росреестра о регистрации перехода права собственности.

Процедура:

Клиент активирует услугу и переводит деньги.

Кредитная организация самостоятельно получает уведомление от Росреестра.

Затем средства автоматически отправляются продавцу.

Данный вид расчета максимально автоматизирован, а значит, покупателю предстоит минимум бумажной работы. Но важно учитывать: услуга платная и подходит не для всех типов транзакций. Деньги на специальных счетах не подлежат страхованию АСВ.

Юлия АнпилоговаРуководитель ипотечного сервиса М2

СБР не подходит для сделок по предварительным договорам купли-продажи (СРП), уступке прав требования, а также для сделок по дополнительному соглашению к СРП, например, при изменении порядка оплаты и переходе с рассрочки на ипотеку, уточняет эксперт.

Стоимость услуги зависит от банка и услуг, входящих в пакет. Она составляет от 3,5 тысяч рублей.

Сервис безопасных платежей: что это такое и как защищает ваши деньги

Эскроу-счет

Это отдельный счет, используемый для расчетов между покупателем и застройщиком. Полученные по нему деньги блокируются до момента исполнения обязательств.

Схема работы:

Покупатель открывает банковский счет и вносит на него полную стоимость дома.

Кредитная организация перечисляет средства застройщику только после сдачи дома в эксплуатацию.

Если объект не достроен, деньги возвращаются покупателю.

Это максимальная защита покупателя: если сделка не состоится не по его вине, банк вернет деньги. Средства на счетах эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн рублей. Основная область применения эскроу – рынок строящегося жилья.

Юлия АнпилоговаРуководитель ипотечного сервиса М2

Нотариальный депозит

Нотариус принимает оплату на государственный депозитный счет – это специальный банковский счет, открытый на имя нотариуса, на котором временно хранятся деньги сторон сделки. Такие средства не являются собственностью нотариуса и не могут быть списаны в счет его долгов. Нотариус выступает независимым посредником. Он передает средства продавцу только при соблюдении всех условий сделки.

Как работает расчет:

Стороны соглашаются обратиться к нотариусу.

Покупатель переводит оплату на публичный целевой депозитный счет.

Нотариус проверяет документы и юридическую чистоту сделки, передает бумаги в Росреестр.

После перехода права собственности он передает деньги продавцу.

Этот метод подходит для сложных транзакций, где есть дополнительные юридические условия, которые невозможно проверить или подтвердить через банк. Например, если есть владельцы, которые являются детьми, акциями или длинными цепочками. Нотариус контролирует не только деньги, но и юридическую чистоту сделки.

Нотариус несет полную ответственность за юридическую чистоту и сохранность денежных средств. Если стороны находятся в разных городах, расчеты могут быть произведены дистанционно. Но услуга дороже, чем у других.

Юлия АнпилоговаРуководитель ипотечного сервиса М2

Федеральный тариф составляет 0,5% от суммы транзакции (не менее 1 тыс. руб.). Плюс к этому добавляется региональный тариф, который устанавливает местная нотариальная палата.

Оплата наличными или перевод с карты на карту

Факт передачи денежных средств подтверждается собственноручной распиской. Это самый простой, но и самый рискованный способ. При оплате наличными существует опасность получить фальшивые купюры.

При переводе с карты на карту банки устанавливают лимиты на сумму онлайн-транзакций и взимают комиссию за крупные транзакции.

Основной проблемой любого из этих способов является определение момента оплаты: внесение денег до регистрации сделки опасно для покупателя, а после регистрации – для продавца.

Сравнительная характеристика методов расчета

Как выбрать способ оплаты

Не существует универсального способа оплаты, подходящего для всех транзакций. Выбор зависит от типа недвижимости (новостройка или вторичка), сложности сделки и формы оплаты.

Задача – обеспечить такую ​​конструкцию расчетов, при которой покупатель не рискует деньгами до оформления перехода права собственности, а продавец не передает объект без гарантии получения оплаты.

Кристина ВостриковаМладший партнер, руководитель группы договорных и налоговых споров практики недвижимости и строительства ЮФ «Ляпунов Терехин и Партнеры»

Общие рекомендации:

Если вы покупаете квартиру в новостройке от застройщика, выбор очевиден: только эскроу-счет. Этот метод требуется по закону для всех договоров долевого участия.

Приобретая готовую квартиру на вторичном рынке, вы можете выбрать безопасный платежный сервис или аккредитив. При выборе учитывайте стоимость услуг, удобство и доступность: сервис безопасных платежей подходит не для всех транзакций.

Если вы планируете платить наличными, лучшим вариантом будет сейф.

Для сложных сделок – с акциями, несовершеннолетними, наследством, встречными продажами или когда стороны находятся в разных городах – лучший выбор – нотариальный задаток.

Эксперты не рекомендуют оплату наличными или переводы из рук в руки на карту. Это самый рискованный способ.

Рассрочка на квартиру: что это такое и чем она отличается от ипотеки