Память места: как в регионах сохраняется индустриальное наследие

С середины 2010-х годов в российских городах начала активно набирать обороты редевелопмент промзон. Это связано с тем, что в те годы началась эпоха постиндустриального транзита, когда производственные мощности либо устарели, либо были вынесены за черту города, оставив бывшие промышленные объекты заброшенными, что стало важной частью истории многих регионов страны.

Еще 7 лет назад, по данным Минстроя, в России было около 1000 участков под реконструкцию общей площадью более 200 тысяч гектаров. Редевелопмент этих территорий стал не просто тенденцией среди застройщиков, но и вынужденной градостроительной мерой. При работе с такими объектами перед архитекторами и девелоперами стояла задача не только построить комфортную среду обитания, но и сохранить историю места.

Заброшенные промзоны не только блокируют транспортное сообщение, но и консервируют огромные площади земли, поэтому ключевая цель современной редевелопмента — «возвращение территорий к жизни». Теперь на их месте появляются общественные благоустроенные набережные, скверы и велосипедные дорожки, а обновленные объекты не только улучшают свой внешний вид, но и сохраняют историческую ценность.

Благодаря возрождению промышленных территорий застройщики получают новые инвестиционные участки и проекты развития, часто в центрах городов, где сохраняются объекты промышленного наследия с сильным историческим брендом. Спрос на такие аутентичные объекты выше – это мировая тенденция, обеспечивающая уникальность, нетипичные решения и повышающая престиж проекта. Однако могут возникнуть сложности из-за статуса ОКН: строгие стандарты, необходимость в редких специалистах и ​​специальных знаниях по реставрации и адаптации, а также ограничения по использованию и эксплуатации. Сохранение наследия имеет экономический смысл в уникальных проектах: оно уже содержит мощную историю и признание, а затраты на маркетинг и легенду часто сопоставимы. По мнению застройщиков, грамотная работа увеличивает стоимость объектов до 30%, а ставки аренды – до 20%.

Уралмашзавод в Екатеринбурге.

Один из крупнейших примеров работы с индустриальным наследием разворачивается в Екатеринбурге на территории бывшего Уралмашзавода. Машиностроительное предприятие было основано 15 июля 1928 года, начало свою работу 15 июля 1933 года. В годы Великой Отечественной войны завод перешел на выпуск продукции оборонного назначения, в послевоенные годы поставлял оборудование для всех крупных доменных печей СССР, а в пиковые 1970-е годы выпускал оборудование для горно-металлургической промышленности.

Сейчас там строятся жилые кварталы «Уралмаша»; УГМК-Девелопер добилась сохранения исторической памяти места за счет интеграции элементов заводской архитектуры: например, в кузнечно-прессовом цехе, являющемся объектом культурного наследия, появится арт-пространство.

Новосибирский мыловаренный завод.

Проект «Новосибирский мыловаренный завод» от застройщика «Брусника» демонстрирует иной подход. История этого места восходит ко временам НЭПа; В 1922 году началось строительство нового корпуса мыловаренного завода, и к 1925 году предприятие выпускало около 30 сортов мыла. Продукция была настолько высокого качества, что ее даже экспортировали в Англию. В 1935 году мыловаренный завод был реорганизован в Новосибирский жировой комбинат, а в послевоенные годы к нему присоединились маргариновый и майонезный цеха.

В 2006 году городские власти приняли решение о переносе предприятия за пределы города для улучшения экологической ситуации города. Сегодня на месте предприятия возводится многофункциональный комплекс, где сохранение исторической памяти реализуется не только через название проекта, но и через акцент на монолитно-кирпичную конструкцию, отсылающую к индустриальному наследию.

Шелковая фабрика в Наро-Фоминске.

В подмосковном Наро-Фоминске реализуется проект редевелопмента шелковой фабрики, инициированный застройщиком «Остов». Здесь с помощью специальных технологий на заброшенной территории завода формируется новый культурный центр с благоустроенной набережной, многофункциональным творчески-выставочным кластером и жилыми лофтами в исторических зданиях из красного кирпича царской и советской эпох. Станислав Захаров, специалист по продуктам Capital Group, рассказывает о технологиях редевелопмента:

В России накоплен огромный фонд «браунфилдов» — неиспользуемых промышленных территорий с ценной исторической архитектурой. В проектах редевелопмента архитекторы часто используют приемы плейсмейкинга — подход к планированию общественных пространств при активном участии местных жителей и расстановке приоритетов их потребностей, а также инструменты тактического урбанизма — временные и недорогие меры по улучшению городской среды.

«Краснодарсельмаш» в Краснодаре.

В Краснодаре группа компаний «Точно» занимается редевелопментом территории завода «Краснодарсельмаш». История предприятия началась 25 октября 1927 года, когда на месте национализированного завода Славянина были организованы тракторные мастерские «Кубсельпродсоюза». В годы Великой Отечественной войны завод выпускал оборонную продукцию, но в 1942 году основные цеха были разрушены. В 1943 году производство было восстановлено, а в 1960 году предприятие начало выпуск роликовых цепей для зерноуборочных комбайнов. А 22 марта 2012 года завод прекратил работу.

Сегодня на этой площадке реализуется жилой проект «Патрики» с объемом инвестиций 11,3 млрд рублей. Главными носителями исторической памяти являются две башни кирпичного завода. В отличие от снесенных масштабных мастерских, эти вертикальные доминанты было решено сохранить и интегрировать в новый жилой ландшафт как арт-объекты.

Кондитерская фабрика в Уфе.

Еще один интересный пример — уфимский проект «Конди Нова». Это первый в Башкортостане опыт переустройства промзоны под жилье. Уфимская кондитерская фабрика №1 основана в 1975 году; предприятие выпускало знаменитые конфеты «Кис-кис», «Мишка косолапый», «Мишка на Севере», которые помнят многие взрослые уфимцы. Однако в 2016 году производство прекратилось, и завод остался заброшенным.

Территорию промзоны купил застройщик «Талан»; при разработке проекта он внимательно подошел к истории места, поэтому здание мастерской было решено сохранить и реконструировать с использованием современных технологий. Это решение обошлось компании на 25% дороже, чем снос и строительство объекта с нуля. История места здесь сохранена не только благодаря реставрации здания, но и арт-объекту «Шоколад», символизирующему прошлые годы фабрики.

Редевелопмент промышленных территорий сегодня является закономерным этапом развития города. Проекты с «памятью места» дают более сильный продукт: создают уникальную индивидуальность, которая напрямую влияет на скорость продаж и стоимость квадратного метра. Основные трудности – высокая стоимость подготовки объекта, необходимость работы с объектами культурного наследия, ограничения на реконструкцию и более длительные сроки реализации. В некоторых случаях сохранение исторических объектов обходится на 20–30% дороже нового строительства. Однако в долгосрочной перспективе такие проекты экономически оправданы. Они создают добавленную стоимость, укрепляют бренд проекта и позволяют создать качественно новую городскую среду.

Все впереди

Современный опыт разработчиков демонстрирует важный сдвиг в философии разработки. Город больше не воспринимается как чистый лист; застройщики все чаще работают с «памятью места», но в регионах этот подход пока не получил широкого распространения. По данным РАСК, доля редевелопмента в регионах составляет всего 2–3% от общего объема инвестиций. Однако эксперты прогнозируют рост этого сегмента, поскольку заброшенные здания и фабрики конца 19 – первой половины 20 веков имеют большой потенциал для возрождения.

Поехали! Топ районов Москвы, в которых улучшилась транспортная доступность

Сцена Мельникова на Стромынке открылась после модернизации

Топ-3 мегапроекта, которые определят облик Москвы на ближайшие 10 лет Подписывайтесь на наш дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в сфере недвижимости