Как закрыть льготную ипотеку с помощью облигаций: стратегии и практические рекомендации

Если у вас ипотека и вдруг появилось много денег – наследство, бонус или доходы от продажи недвижимости – вам захочется погасить долг немедленно. Но иногда эффективнее не возвращать банку всю сумму, а заставить деньги работать. С помощью облигаций можно организовать схему, при которой доходы от инвестиций будут покрывать выплаты по льготному кредиту. Вместе с экспертом мы обсудили, в каких случаях стратегия принесет успех.

Облигация — это долговая ценная бумага, которая по сути аналогична расписке, которая торгуется на фондовой бирже. Покупая его, вы одалживаете деньги государству или компании, а они обязуются регулярно выплачивать вам проценты (купоны) и возвращать номинал в конце срока.

Как это выглядит на практике. Вы покупаете облигацию, например, за 1 тысячу рублей (это ее номинал). Эмитент платит вам проценты – например, 50 рублей каждые полгода. Через определенное время, в заранее оговоренную дату погашения, вы получаете обратно свою тысячу рублей.

На бирже облигации ведут себя так же, как и акции – их цена может меняться. Если вы купили бумагу, и она упала в цене, ничего страшного, если вы придержите ее до погашения. В конце вы все равно получите полную номинальную стоимость. Текущая цена облигации на бирже определяет лишь сумму, за которую ее можно купить или продать сейчас.

Для ипотечной схемы важны три параметра облигаций:

Номинальная стоимость – сумма, которая будет возвращена при погашении.

Купон – регулярный платеж (раз в полгода, квартал или месяц).

Датой погашения является день, в который вам возвращается номинальная стоимость облигации.

Те, кому сложно разобраться в покупке облигаций, могут открыть несколько банковских вкладов и использовать полученные от них доходы для погашения ипотечного кредита.

Как облигации могут погасить ипотеку

Идея проста: если у вас есть большая сумма денег (например, вы продали другую квартиру, получили наследство), то вместо того, чтобы сразу вернуть деньги в банк, вы вкладываете их в облигации. Вы используете регулярный купонный доход, который получаете, для покрытия ежемесячных платежей по ипотеке. Когда срок действия облигации истечет, вы вернете свои инвестиции. Таким образом, у вас остается и квартира, и капитал.

Важно. Это не универсальная стратегия. Без свободного капитала в размере хотя бы 2–3 млн рублей полностью закрыть ипотеку с помощью облигаций не удастся. Но даже при меньших суммах возможны варианты, при которых ценные бумаги будут приносить доход, частично покрывающий ежемесячные платежи.

Суть метода заключается в разнице в процентах. Они брали взаймы под 6%, а инвестировали, например, под 15%. Разница в 9% — это ваша прибыль, которая погашает долг. ​Стратегия имеет смысл только для владельцев льготной ипотеки (семейные, ИТ, сельские). ​Для тех, кто взял ипотеку по рыночным ставкам (сейчас 18–20% и выше), такая схема невыгодна. Выгоднее погасить основной долг сразу.

Тимур НигматуллинСтарший консультант по инвестициям финансовой группы «Финам»

Какие облигации выбрать для этой стратегии

Биржа предлагает различные виды облигаций, отличающиеся условиями оплаты и уровнем надежности. В принципе, для погашения ипотеки подходят любые облигации, но лучше всего выбрать облигации федерального займа (ОФЗ). Их выдает государство, поэтому они самые надежные, хотя и менее выгодные.

Купонный доход по облигациям составляет:

постоянный (выплаты фиксированные);

переменный (размер выплат меняется с течением времени) и

плавающий (плата меняется в зависимости от ориентира).

Для погашения ипотеки важно, чтобы купон был постоянным и чтобы были облигации со сроком погашения, близким к концу срока действия ипотеки. Купоны ОФЗ чаще всего выплачиваются 2-4 раза в год, поэтому для создания равномерного денежного потока необходимо собрать портфель из разных выпусков так, чтобы купоны поступали ежемесячно.

Другой вариант — заранее создать резервный фонд для погашения платежей по ипотеке и пополнить его за счет купонного дохода.

Важно. Для получения купонного дохода вам понадобится брокерский счет. Вывести эти деньги через индивидуальный инвестиционный счет (ИИС) вы не сможете – вывести их можно будет только после закрытия самого счета.

Практический пример расчета

Рассмотрим пример схемы с примерными цифрами. Хотя для регулярного дохода лучше приобрести несколько выпусков ОФЗ, для упрощения расчетов возьмем одну бумагу.

Исходные данные по ипотеке:

Дата регистрации: апрель 2020 г.

Сумма кредита: 4 миллиона рублей – это выше среднего по статистике того времени.

Ставка: 6% (семейная ипотека).

Срок: 20 лет (240 месяцев) до 2040 года.

Ежемесячный платеж (аннуитет): около 28 657 руб.

Переплата: 2 877 738 руб.

Остаток долга на март 2026 года: 3,26 млн руб.

Доступная сумма: 2,8 миллиона.

У нас есть выбор: внести эти деньги на погашение долга или попробовать стратегию с облигациями.

Вариант А. Досрочное погашение

Вносим в долг 2,8 млн, после чего он уменьшается до 564 273 руб. Если вы погашаете кредит досрочно, вы можете сократить срок кредита или уменьшить ежемесячный платеж.

Если сократить срок, остаток кредита вы погасите менее чем за 2 года. Новый платеж составит 28 657,24 рубля сразу после частичного погашения, а ближе к концу срока он снизится до 22 370,97 рубля. Экономия на процентах составит примерно 1,54 миллиона рублей.

В случае уменьшения платежа новый ежемесячный платеж составит около 4,9 тысяч рублей, но срок останется прежним. Экономия на процентах будет меньше – около 1,3 миллиона.

В обоих случаях деньги, которые вы отдали банку, перестают существовать как ваш капитали вам все равно придется вносить ежемесячные платежи из собственного кармана.

Вариант Б. Покупка облигаций

Выбираем надежный выпуск ОФЗ с погашением в 2040–2041 годах – ближе к концу срока ипотеки. Допустим, это ОФЗ SU26238RMFS4 со сроком погашения в 2041 году.

Его параметры на момент написания:

Номинал: 1000 рублей.

Текущая цена: 884 рубля (ниже номинала – распространенная ситуация).

Купон: 61,08 рубля, выплачивается два раза в год (всего 122,16 рубля в год на одну облигацию).

Цена 884 рубля за бумагу ниже номинала 1000 рублей. Это характерно для облигаций с фиксированным купоном при высокой ключевой ставке и даже выгодно: мы получим дополнительный доход при погашении бумаг.

​Когда ставка ЦБ или инфляция высоки, это лучшее время для «входа» в долгосрочные облигации. Вы фиксируете высокую прибыль на 10–15 лет вперед. Когда ставки падают, ваши облигации растут в цене. Это приятный бонус: вы не только получаете проценты, но и инвестиции в ОФЗ растут в цене. Вы можете продать ценные бумаги дороже, чем купили, и досрочно закрыть ипотеку.

Тимур НигматуллинСтарший консультант по инвестициям финансовой группы «Финам»

За 2,8 миллиона рублей можно купить: 2 800 000 / 884 ≈ 3167 облигаций.

Годовой купонный доход составит: 3167 × 122,16 = 386 932 рубля.

Купоны облагаются налогом. Если ваш годовой доход не превышает 2,4 миллиона долларов, ставка составляет 13 %. Рассчитаем чистый доход: 386 932 × 0,87 = 336 631 рубль в год, или 28 052 рубля в месяц.

Эту сумму вы потратите на погашение ипотеки. Она практически покрывает ежемесячный платеж в размере 28 657 рублей. На необходимую сумму не хватает всего 602 рублей — эту разницу можно легко восполнить из любого другого источника или докупить еще немного облигаций. Далее вы ежемесячно погашаете платежи по ипотеке купонами ОФЗ, пока не погасите весь кредит.

При погашении облигаций в 2040 году вы получите: 3167 × 1000 = 3 167 000 рублей. Давайте посчитаем подоходный налог от повышения стоимости облигаций. Мы купили их по 884 рубля за штуку, а они нам вернули 1000 рублей, то есть прибыль 116 рублей с каждой облигации. Тогда налог по ставке 13% составит: 3167×116×0,13 = 47 758 руб.

Таким образом, вы получите на руки 3 119 242 рубля. Это на 9% больше переплаты по процентам, которую вы заплатили банку – без досрочного погашения она составляет 2 877 738 рублей.

Риски и как их избежать

Кассовые разрывы

Большинство облигаций получают купоны каждые шесть месяцев, а ипотечные кредиты выплачиваются ежемесячно. Чтобы сгладить этот разрыв, эксперты рекомендуют создать резервный фонд на 3-6 месяцев выплат или сформировать портфель облигаций с разными сроками погашения.

Дефолт эмитента

Вероятность дефолта государства, выпустившего ОФЗ, крайне мала. Однако если вы планируете приобретать корпоративные ценные бумаги, обратите внимание на облигации первого эшелона и обеспечьте диверсификацию портфеля.

Ошибка с накопленным купонным доходом

Самая распространенная ошибка новичков – не учет накопленного купонного дохода (НПД) при покупке ценных бумаг. Это часть купона, которую продавец накопил с момента последней оплаты до момента продажи. НКД ему нужно будет выплатить после завершения сделки.

Это не потеря: при следующей выплате вы получите полный купон. Но это увеличивает входную стоимость, и если не учитывать начисленный доход, можно ошибиться с количеством приобретаемых ценных бумаг.

Процентный риск

Нигматуллин напоминает, что облигации – это не банковский вклад, который можно быстро закрыть без потерь. Цена облигаций зависит от экономической ситуации, поэтому продажа ценных бумаг может привести к убыткам.

Что важно помнить

Схема облигаций работает, если соблюдены два условия. Во-первых, для приобретения ОФЗ необходимо иметь крупную сумму денег. Во-вторых, доходность облигаций после уплаты налогов должна быть выше ставки по ипотеке, что более вероятно для льготных программ.

Поскольку купонные выплаты поступают не каждый месяц, вам необходим денежный резерв на случай кассовых разрывов или правильно составленный портфель с разными датами выплат.

При проведении расчетов необходимо учитывать налоги и налог на прибыль, иначе они будут неточными. Если все сделано правильно, в конце срока вы не только закроете ипотеку, не нагружая семейный бюджет, но и вернете вложенную сумму.

Еще больше полезных материалов — в мессенджере Макс.

Зачем рефинансировать кредиты и в чем преимущества: подробный разбор с примерами