Как купить квартиру на аукционе: пошаговая инструкция, риски и советы покупателям

Квартира на аукционе может стоить на десятки процентов дешевле рыночной, но за этой выгодой скрываются сложные процедуры и юридические риски. Эксперты разъясняют у ситуации, когда покупка недвижимости на аукционе действительно выгодна, а также указывают на наиболее распространенные риски и предупреждают, кому следует воздержаться от участия в подобных сделках.

Основной интерес к покупке недвижимости на аукционе связан с возможностью существенной экономии: в среднем стоимость жилья на 20-60% ниже рыночной, а иногда и больше, - отмечает арбитражный управляющий Мурад Новрузов.

Например, покупка недвижимости на аукционе при банкротстве частных лиц может быть выгодной, хотя конечная экономия во многом зависит от стадии аукциона и особенностей конкретной сделки. Процесс выглядит следующим образом:

Повторные ставки. Если по результатам первичного аукциона покупатель не найден, то проводятся повторные аукционы. Стартовая цена лота снижается на 10% от первоначальной, но сам процесс проходит по тем же правилам, что и на первичном аукционе, поясняет эксперт. На этом этапе уже можно приобрести объект ниже рыночной стоимости, но незначительно.

Публичная оферта. Если повторный конкурс признается несостоявшимся, то имущество выставляется на публичное предложение. Участники предлагают свою цену (условно в закрытых конвертах), по которой они готовы приобрести объект, и победителем становится тот, чья ставка окажется наибольшей.

Основные преимущества таких сделок:

Большая скидка.

Инвестиционный потенциал – квартиры часто приобретаются на аукционах для перепродажи или сдачи в аренду. Сэкономленные средства можно использовать для ремонта и повышения ликвидности объекта недвижимости.

Ясный источник происхождения имущества. Основными категориями лотов являются имущество физических лиц-банкротов, залоговое имущество банков, муниципальные аукционы.

Риски покупки квартиры на аукционе

Несмотря на привлекательную цену, покупка квартиры на аукционе – дело непростое. Покупка на аукционе имеет принципиальные недостатки, предупреждает руководитель и основатель Strech Estate Ольга Стречная.

Неизвестный

Один из основных недостатков – невозможность полноценного осмотра квартиры перед регистрацией права собственности. Это принципиально отличает торговлю от классической сделки на рынке, где объект можно заранее осмотреть, проверить и оценить, отмечает эксперт.

Фактически покупатель приобретает кота в мешке, ориентируясь только на документы, отчеты и фотографии. Реальное состояние квартиры, инженерных систем и размер будущих затрат становятся ясными после перехода прав.

Ольга СтречнаяРуководитель и основатель Strech Estate

Риск потери депозита

Размер задатка на аукционе обычно составляет 5–20 % от стартовой цены лота. Эту сумму необходимо оплатить вместе с заявкой на участие в аукционе еще до совершения сделки. Если участник торгов отказывается, он теряет внесенные деньги. По словам Стречной, даже обнаружение юридических проблем после подачи заявления крайне редко является поводом для возврата залога. Формально процедура считается соблюденной, и ответственность лежит на покупателе.

Преимущественное право покупки

Преимущественное право — установленная законом привилегия, предоставляющая определенным категориям лиц преимущественное право на приобретение недвижимости или ее части по аналогичной цене и на условиях, предлагаемых сторонним покупателям.

Продавец должен письменно уведомить правообладателя о продаже и дождаться его решения (обычно в течение 30 дней), прежде чем заключать сделку с кем-либо другим. Такое право имеют совладельцы общего имущества, соседи по коммунальной квартире и участники ООО при продаже партнером доли.

В своей практике Новрузов сталкивался с ситуацией, когда собственник воспользовался преимущественным правом покупки после аукциона — задаток был возвращен покупателю, но деньги «зависли» на несколько недель.

Оспаривание ставок

Результаты торгов можно оспорить в суде - и на практике такое случается довольно часто, говорит Новрузов.

Среди часто встречающихся баз:

нарушение процедуры торгов;

обременения недвижимости;

ошибки в кадастровых данных;

непрозрачные правила электронной площадки.

Как купить квартиру на аукционе

Платформы для отслеживания сделок

В России такая работа осуществляется в основном черезаккредитованные электронные торговые площадки и государственные информационные ресурсы:

Единая информационная система закупок (ЕИС) – официальная государственная система, в которой публикуется информация о тендерах, в том числе о реализации движимого и недвижимого имущества, конфискованного или выставленного на открытые торги.

ЭТП «Сбербанк-АСТ» — одна из крупнейших коммерческих площадок, на которой часто проводятся аукционы по продаже залоговой недвижимости. Сбербанк-АСТ активно используется банками и финансовыми организациями для реализации залога по просроченным кредитам.

ЭТП «РТС-тендер» — еще одна широко популярная площадка, на которой можно найти лоты для банкротства и продажи имущества. Платформа позволяет фильтровать объекты по типу, региону, начальной стоимости и другим параметрам.

«Русский Аукционный Дом» (РАД) — специализированный ресурс по продаже имущества должников с упором на региональные лоты. Это удобно, поскольку предлагает подбор объектов по категориям и автоматическое распределение новинок.

Пошаговый механизм

Упрощенный процесс выглядит следующим образом:

Регистрация на аукционе.

Поиск лотов и анализ документов.

Проверка юридических и технических рисков.

Оплата депозита.

Подача заявки и участие в тендерах.

Подписание договора и регистрация права собственности.

Стоит ли нанимать брокера?

Аукционный брокер – профессиональный агент-посредник, который за вознаграждение берет на себя все технические и юридические сложности участия в аукционах по банкротству или реализации арестованного жилья.

Такой специалист предоставляет клиенту доступ к торговым площадкам без выдачи личной электронной подписи, анализирует документы на наличие скрытых рисков и сопровождает сделку от начала до конца. Он страхует от юридических ошибок и потери вклада, а также помогает инвестору купить ликвидную недвижимость по цене ниже рыночной. Опрошенные эксперты сходятся во мнении: для новичков профессиональная поддержка оправдана.

Любую работу лучше доверить профессионалу. Наем брокера (агента) для участия в торгах по банкротству, включая повторные торги и публичное размещение акций, может быть целесообразным, особенно для новичков или тех, кто не имеет опыта проведения подобных сделок. Брокер поможет минимизировать юридические риски, сэкономить время и повысить шансы на успешную покупку.

Мурад Новрузоварбитж менеджер, адвокат по банкротству

Что делать, если в квартире есть зарегистрированные жильцы

Наличие зарегистрированных арендаторов – один из самых недооцененных рисков при покупке квартиры на аукционе. Формально регистрация не препятствует передаче права собственности, но на практике чаще всего является причиной затяжных конфликтов и судебных разбирательств.

Прежде чем участвовать в аукционе, важно не просто узнать, прописан ли кто-то в жилье, но понять правовой статус этих людей, - говорит Стречная.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, отказники от приватизации или лица с пожизненным правом проживания – это серьезный останавливающий фактор. Таким жильцам предоставляются особые гарантии, и их выселение может быть либо крайне затруднено, либо даже невозможно.

Ольга СтречнаяРуководитель и основатель Strech Estate

Если в квартире прописаны жильцы, покупатель может столкнуться сразу с несколькими проблемами:

Фактическое использование квартиры. Регистрация дает право пользования жилым помещением. Даже после смены собственника жильцы могут продолжать жить в квартире и автоматически не обязаны выселяться.

Длительные испытания. Если достичь соглашения не удается, то вопрос можно решить только через суд. По словам Мурада Новрузова, такие процессы могут длиться несколько месяцев, а иногда и дольше, с апелляциями и повторными претензиями.

Невозможность продать или сдать квартиру. Пока не будет решен вопрос с арендаторами, недвижимость становится неликвидной. Продать или сдать такую ​​квартиру без скидки практически невозможно.

Дополнительные расходы Судебные расходы, юридические услуги, коммунальные услуги на период спора – все это ложится на нового собственника.

Новрузов рассказал, что в его практике бывшие собственники часто освобождали квартиру до завершения торгов, особенно если это было не единственное жилье. В случаях ипотеки при банкротстве, как правило, заключалось мировое соглашение, и такая квартира исключалась из конкурсной массы.

Банкротство при ипотеке в 2025 году: как списать долги, не потеряв жилье

Можно ли купить квартиру на аукционе в ипотеку?

Ипотечное кредитование покупки квартиры на аукционе встречается крайне редко, говорит Стречная.

Банк одобрит такую ​​сделку только в том случае, если имущество будет безупречно законным и при условии снятия залога до подписания договора. На практике это маловероятно — срок проверки банка слишком велик и не укладывается в регламент аукциона. В результате получается порочный круг, который делает ипотеку скорее исключением, чем правилом.

Ольга СтречнаяРуководитель и основатель Strech Estate

Облагается ли покупка налогом на прибыль?

Вопрос налогообложения и возможной «материальной выгоды» требует индивидуальной оценки. Покупка недвижимости по цене ниже рыночной не влечет за собой автоматические налоговые обязательства. Ключевое значение имеет юридическое оформление сделки, подчеркивает Стречная.

Рыночная цена определяется на основе конкурентных предложений покупателей. Если квартира была куплена на аукционе по определенной цене, эта цена считается рыночной для целей налогообложения.

Главное: стоит ли покупать квартиру на аукционе?

Покупка квартиры на аукционе – это не универсальный способ «купить дешевое жилье», а комплексный инвестиционный инструмент.

Во-первых, такая сделка оправдана только при наличии значительной скидки, способной компенсировать возможные риски: судебные издержки и затраты на ремонт. Если разница с рыночной ценой минимальна, то не стоит покупать квартиру на аукционе.

Во-вторых, трейдинг подходит тем, у кого есть финансовые резервы и время. Даже при благоприятном исходе процесс может затянуться, а после регистрации права могут возникнуть дополнительные расходы.

В-третьих, участие в подобных сделках без глубокой юридической экспертизы и знания процесса сопряжено с большими рисками. Именно здесь профессиональная поддержка превращается из опции в необходимость.

Могут ли отобрать единственное жилье за ​​долги – личный опыт и юридическая консультация