Ипотека: 5 главных заблуждений, которые мешают купить квартиру

Ипотека в России – одна из самых распространенных сделок. По данным «Авито», по итогам 2025 года доля сделок с заемными средствами на первичном рынке жилья составила 71%, на вторичном — 30%. Однако вокруг ипотечного кредитования до сих пор ходит много мифов. Давайте рассмотрим пять распространенных заблуждений и расскажем, как все работает на самом деле.

Многие уверены, что без справки о доходах (2-НДФЛ) получить кредит невозможно. Это неправильно. Банки отдают предпочтение клиентам с подтвержденным доходом, но принимают и другие документы в качестве доказательства. Наемные сотрудники могут предоставить справку по форме банка, самозанятые - выписку из приложения «Мой налог, индивидуальные предприниматели (ИП) – налоговую декларацию или выписку из расчетного счета.

Если вы сдаете квартиру и получаете деньги на карту, некоторые банки также учитывают такой доход (при наличии договора аренды). Есть даже специальные программы для тех, кто не имеет подтвержденного дохода, например, ипотека под залог имеющейся недвижимости или с увеличенным первоначальным взносом (30–40%).

Более того, некоторые банки выдают ипотеку по двум документам: паспорту и СНИЛС, но в таких случаях ставка может быть выше. То есть получить кредит можно и без справки о доходах. Главное — подтвердить свою платежеспособность другим способом и иметь первоначальный взнос.

Миф 2. В ипотеку можно взять любую квартиру

Даже при наличии согласия продавца и предварительного одобрения ипотеки нет никакой гарантии, что сделка состоится. Банк проверит имущество, которое будет передано в залог. Ему важно, чтобы квартира была ликвидной, то есть ее можно было продать в случае возникновения проблем.

Следовательно, банк откажет, если:

дом признан аварийным или подлежащим сносу;

в квартире имеется незаконная перепланировка, не оформленная в установленном порядке;

отсутствуют центральные коммуникации – электричество, вода, отопление (если это не частный дом);

Жилье расположено в новостройке, не аккредитованной банком.

Льготные государственные программы также имеют ограничения. Например, купить квартиру у физического лица на вторичном рынке по семейной ипотеке можно только в городах с низкими объемами строительства. То есть одобрение ипотеки зависит, в том числе, от соответствия выбранного объекта недвижимости критериям банка.

Миф 3. Банк заберет квартиру, если вы опоздаете

Некоторые боятся брать ипотеку, опасаясь, что банк заберет квартиру при первой же просрочке. Однако на практике при возникновении финансовых затруднений банк автоматически не забирает жилье, поскольку ему нужны деньги, а не квартира. Поэтому есть несколько вариантов разрешения ситуации до передачи дела в суд:

Реструктуризация. Банк может продлить срок кредита или предоставить отсрочку платежа.

Кредитные каникулы. По закону вы можете попросить приостановить выплаты на срок до 6 месяцев (если доход упал более чем на 30%).

Досудебные переговоры. Банки заинтересованы в том, чтобы вы продолжали платить, и зачастую идут навстречу должникам.

Банк обращается в суд только в крайнем случае — если заемщик длительное время избегает контакта и не возвращает долг. Кредитор не имеет права просто наложить арест на имущество, поскольку заложенная квартира остается собственностью собственника. В суде оно продается на аукционе, а разница между долгом и выручкой возвращается бывшему владельцу.

Миф 4. При оформлении ипотеки необходимы поручители и созаемщики

20 лет назад наличие поручителя было обязательным условием для получения практически любого кредита. Банки таким образом стремились снизить риски, но сейчас появились другие методы: оценка платежеспособности с помощью скоринговых систем, альтернативные гарантии в виде залога и многое другое. Поэтому привлечение созаемщиков или поручителей при оформлении кредита сегодня является скорее исключением, чем правилом.

Они могут потребоваться, если:

доходов одного заемщика недостаточно для получения желаемой суммы кредита;

Заемщик хочет объединить доходы со своим супругом, чтобы получить более крупный кредит.

При наличии стабильного дохода, покрывающего ежемесячный платеж, банк не потребует ни поручителей, ни созаемщиков.

Миф 5. Ипотека менее выгодна, чем аренда

Сравнение ипотеки и арендной платы — один из самых популярных финансовых споров. В краткосрочной перспективе аренда может оказаться дешевле. Но в долгосрочной перспективе ипотека выигрывает:

Арендные платежи растут вместе с рынком. При среднегодовой инфляции в 4–6% через 10 лет стоимость найма вырастет в 1,5–2 раза.

Платеж по ипотеке фиксированный на весь срок. С учетом инфляции через 10–15 лет она становится меньше стоимости аренды, а через 20 лет — существенно ниже. Кроме того, ипотеку можно погасить досрочно, уменьшив переплаты.

После погашения ипотеки квартира остается вашей. Через 20–30 лет у арендатора нет актива.

При выборе между ипотекой и арендой важно сравнивать не размер ежемесячного платежа, а общую стоимость владения квартирой за весь период. Учитывайте инфляцию, рост цен на аренду и конечный результат: либо иметь недвижимость, либо не иметь активов.

Аренда или ипотека: что выгоднее в Москве в 2026 году

Главное о мифах об ипотеке

Несмотря на то, что ипотека в России окружена множеством мифов, она является понятным инструментом с прозрачными условиями. Сегодня подтвердить свои доходы по жилищному кредиту можно несколькими способами – не только с помощью справки 2-НДФЛ.

Для получения ипотеки поручители или созаемщики чаще всего не нужны, но при выборе объекта приходится учитывать требования банка. Если платежи задерживаются, банки не торопятся отбирать квартиру и готовы дать заемщику время на восстановление платежеспособности.

Выбор – ипотека или аренда – зависит от ваших планов. В краткосрочной перспективе аренда может оказаться дешевле. Но в долгосрочной перспективе ипотека оказывается более выгодной. Главное при принятии решения – проверять информацию и ориентироваться не на слухи, а на текущее состояние конкретного банка и собственную жизненную ситуацию.

Еще больше полезных материалов — в мессенджере Макс.

Дарение заложенной квартиры: как оформить и нужно ли согласие банка