Аренда заложенной квартиры в 2026 году: правила, налоги, образец договора

Многие заемщики опасаются, что пока квартира находится в залоге у банка, о поиске арендаторов не может быть и речи. Но «ипотека, которая окупает себя» — вполне реальный сценарий, если знать юридические особенности сдачи такого жилья в аренду. Мы обсудили с экспертами, как правильно сдавать квартиру в залог и есть ли у банков особые требования к сдаче в аренду недвижимости, купленной по льготным ставкам. К статье приложен готовый образец ипотечного договора аренды.

Закон «Об ипотеке» гласит, что заемщик имеет право извлекать доход из заложенного имущества. Из этого следует, что собственник может сдавать жилье, пояснили "у" опрошенные эксперты. Разрешение кредитора на сдачу квартиры в аренду требуется только в том случае, если это указано в договоре. Но банки обычно включают это условие в стандартные формы своих договоров, отметила юрист Ирина Ширман.

Эти основные правила распространяютсякак на рыночную, так и на льготную ипотеку - решающее значение имеет не тип ипотечной программы, а условия конкретного договора с банком, - рассказал старший юрист юридической фирмы "Неделько и партнеры" Александр Сичинский.

Что можно сделать с заложенной квартирой

Как получить разрешение банка на сдачу в аренду заложенной квартиры

Шаг 1. Изучите кредитный договор. В нем могут содержаться требования к порядку обращения в банк, которые необходимо учитывать.

Шаг 2. Подготовьте пакет документов:

Подать заявление на получение разрешения на сдачу в аренду заложенной квартиры.

Свяжитесь со своей страховой компанией, чтобы продлить страховое покрытие. К заявлению прикрепите дополнительное соглашение к полису ипотечного страхования с отметкой об аренде имущества.

Подготовьте проект трудового договора.

Юристы банка проверят проект договора на наличие угроз залогу. Если в тексте есть пункты о праве арендатора на выкуп объекта или запрете на выселение при смене собственника, в разрешении будет отказано сразу.

Шон Бетрозовюрист Московской адвокатской палаты, член Коллегии адвокатов России

Шаг 3. Подать заявку. Подать ее можно как в бумажном виде через отделение банка или почтой, так и в электронном виде - через заявку или личный кабинет на сайте кредитора.

Сохраните подтверждение подачи и зафиксируйте факт получения банком заявления. Если в договоре будет предусмотрен запрет на сдачу в аренду без предупреждения, то единственной защитой от претензий кредитора в будущем станет скан заявления или квитанция об отправке заказного письма, предупредил Бетрозов.

Шаг 4. Дождитесь ответа. Срок рассмотрения зависит от банка и в среднем составляет от 10 до 30 дней. Кредитор должен предоставить согласие в письменной форме с подписью уполномоченного лица и печатью организации.

Может ли банк запретить сдавать заложенную квартиру?

Причиной отказа может стать плохая платежная дисциплина собственника ипотечной квартиры, сказал Бетрозов. Если за последний год были хотя бы небольшие просрочки, банк сочтет клиента неблагонадежным, пояснил юрист.

Аренда в данном случае выглядит как попытка погасить долги чужими деньгами. Продать квартиру с арендаторами на аукционе сложнее и дольше, поэтому должникам почти всегда отказывают в одобрении.

Шон Бетрозовюрист Московской адвокатской палаты, член Коллегии адвокатов России

По мнению эксперта, кредитор откажет в сдаче заложенной квартиры в аренду, если будет обнаружена незаконная перепланировка, например, снесенная стена или совмещенная лоджия. Банку не нужны проблемы с жилищной инспекцией из-за дефектов залога, отметил юрист.

Банк также может запретить сдачу квартиры в аренду, если посчитает, что квартиросъемщик может ухудшить состояние жилья, сообщил Шерман. Например, если помещение планируется сдавать в аренду юридическому лицу. Кредиторы опасаются, что компания оборудует в квартире офис или мини-гостиницу, что ускорит износ помещения.

На практике банки чаще дают согласие, если договор аренды заключен на срок до 1 года и не требует государственной регистрации, а при необходимости может быть расторгнут арендодателем.

Ирина Шерманадвокат

Каковы последствия сдачи в аренду заложенной квартиры без согласия банка?

Сдача заложенной квартиры без уведомления банка рискует потерей имущества. Кредитные соглашения предусматривают право банка проверять состояние залога, отметил Шерман. Если инспектор во время плановой проверки или после жалобы соседей обнаружит в квартире посторонних людей, это будет считаться грубым нарушением условий, предупредил адвокат.

У банка будет законное основание потребовать немедленного погашения всей суммы кредита. У вас будет всего месяц, чтобы найти всю сумму долга, иначе квартира уйдет на принудительный аукцион.

Ирина Шерманадвокат

Проблемы могут возникнуть при любом бытовом происшествии, - сказал эксперт. Она привела пример:

Представьте себе обычный потоп соседей снизу по вине жильцов. Вы подаете претензию в страховую компанию, но эксперт выясняет, что в квартире проживали третьи лица, о которых вы не сообщили. Страховая компания откажется платить из-за скрытых фактов, увеличивающих риск. В результате ваша финансовая нагрузка резко возрастает: испорченный ремонт, судебные иски от разгневанных соседей и необходимость продолжать погашать долг перед банком.

Ирина Шерманадвокат

Как составить договор аренды заложенной квартиры

Ключевые моменты:

Стороны договора: ФИО и паспортные данные.

Описание объекта недвижимости: адрес квартиры, кадастровый номер, площадь.

Срок. Для договора аренды жилья он не может превышать пяти лет, сказал Сичинский. Если срок не указан, он считается заключенным на пять лет, предупредил юрист. Еще один важный нюанс: по закону договор аренды не должен превышать срок ипотеки.

Размеры платежей и порядок их осуществления.

Информация об обременении. Необходимо отразить, что квартира является предметом залога. Для достоверности необходимо указать реквизиты кредитного договора, банковские реквизиты, номер и дату записи об ипотечном обременении в Едином государственном реестре недвижимости, отметил Ширман.

Право беспрепятственного доступа в помещение для владельца и представителей банка.

Образец договора аренды ипотечного жилья.

Помимо договора необходимо составить акт приема-передачи квартиры, подчеркнул Сичинский. Совершить:

состояние квартиры на день передачи;

список доступного имущества;

показания счетчиков;

недостатки, выявленные в квартире.

В случае порчи имущества или спора с арендатором именно акт приема-передачи квартиры в аренду поможет собственнику доказать, в каком состоянии находилась квартира перед сдачей.

Александр СичинскийСтарший юрист ЮФ «Неделько и партнеры»

Если договор заключен на срок более года, обременение права собственности подлежит государственной регистрации. Нарушение этих требований может повлечь за собой административную ответственность, предупредил Сичинский. По закону для физических лиц это штраф в размере 1,5–2 тысяч рублей.

Какие налоги нужно платить при сдаче в аренду заложенной квартиры?

Арендная плата — это доход, с которого нужно платить налоги независимо от того, находится ли квартира в ипотеке, отметил Ширман.

Сумма налога определяется статусом арендодателя:

Физические лица платят НДФЛпо прогрессивной ставкеот 13 до 22% в зависимости от годового дохода.

Самозанятые - налог на профессиональный доход (НДФЛ) по ставке 4%, если квартира сдается в аренду физическому лицу, и 6%, если арендатором является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель (ИП).

Ставка налога для индивидуальных предпринимателей зависит от выбранного налогового режима. Чаще всего это упрощенная система (УСН «Доход») со ставкой 6% от дохода.

Лучший вариант с точки зрения уплаты налогов — зарегистрироваться в качестве самозанятого, считает Бетрозов. Этот статус освобождает арендодателя от необходимости ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ и платить 13% и более процентов с доходов от аренды, отметил юрист.

Вся отчетность самозанятых сводится к формированию чека в мобильном приложении для передачи арендатору. Для банка наличие таких документов служит подтверждением добросовестности заемщика.

Шон Бетрозовюрист Московской адвокатской палаты, член Коллегии адвокатов России

Сохраняется ли право на налоговый вычет при сдаче заложенной квартиры в аренду?

Аренда квартиры не лишает владельца права на налоговый вычет — возможность вернуть деньги за покупку жилья и проценты по ипотеке не зависит от того, кто именно в ней проживает, отмечают опрошенные "ом" эксперты.

Однако существует системное ограничение для самозанятых, предупредил Бетрозов. Если весь доход собственника состоит только из арендных платежей с налогом 4-6%, то налоговый вычет он получить не может. Бюджет возвращает средства из поступивших в него сумм по ставке 13% и выше. Для выплаты необходимо, чтобы владелец недвижимости имел работу с белой зарплатой, заключил юрист.

Главное о сдаче заложенной квартиры

Закон не запрещает сдавать квартиру в ипотеку, даже если недвижимость приобретена по льготной программе.

Владельцу необходимо получить разрешение банка. К заявлению необходимо приложить проект договора аренды, а также дополнительное соглашение к полису ипотечного страхования с отметкой об аренде имущества.

Кредитор имеет право отказать в сдаче заложенной квартиры в аренду заемщику. Основные причины: плохая платежная история, незаконная перепланировка и повышенные риски ухудшения состояния жилья арендатора.

Сдача квартиры без разрешения банка может привести к потере недвижимости. Проблемы возникнут и с выплатой возмещения по страховым случаям.

Владелец квартиры обязан платить налоги с дохода от аренды. Размер налога зависит от статуса арендодателя.

За собственником жилья сохраняется возможность претендовать на налоговый вычет по ипотеке при сдаче квартиры в аренду.

Как вернуть сотни тысяч рублей по ипотеке: инструкция для заемщиков