Как получить налоговый вычет по процентам по ипотеке

При оплате ипотеки вы можете вернуть часть уплаченных по ней процентов — до 390 тысяч рублей на одного человека и до 780 тысяч на семью. Для этого вам необходимо задекларировать налоговый вычет. Рассказываем, как это работает, кто имеет право получить возврат средств и какие документы для этого нужны.

Вычет по процентам — это льгота для заемщиков, с помощью которой можно вернуть часть подоходного налога (НДФЛ). Сумма вычета зависит от годовой суммы выплачиваемых процентов и ставки, по которой вы платите налог. Она может варьироваться от 13 до 22% в зависимости от вашего годового дохода. Сумма вычета будет зависеть от вашего тарифа. В большинстве случаев речь идет о 13%, поэтому возьмем за основу именно эту цифру.

Важно. Вычет предоставляется именно по процентам, а не по телу кредита. Основная сумма кредита в расчет не включается – по ней предусмотрен отдельный вычет на приобретение жилья.

Кто будет платить повышенный подоходный налог в 2025 году

Кто может получить возврат

Вычет предоставляется гражданам, имеющим одновременно:

статус налогового резидента (проводить за границей менее 183 дней в году);

доходы, с которых начисляется НДФЛ;

ипотеку.

Важно. Получить вычет могут только те, кто действительно заплатил налог. Если вы не работаете официально, находитесь в декретном отпуске, являетесь самозанятым или индивидуальным предпринимателем на особых режимах, вы не имеете права на вычет. Но он появится, как только у вас появится налогооблагаемый доход.

Вычет не будет предоставлен, если:

квартира приобретена у близкого родственника (мужа или жены, отца или матери, сына или дочери и так далее – полный перечень находится в статье 105.1 НК РФ);

ипотека оформляется на квартиру или участок под садоводство (нежилое помещение);

вы уже воспользовались правом на вычет процентов по другой статье.

Если ипотека оформлена на имя мужа, а квартира – на имя жены, это не имеет значения: при покупке в браке имущество считается общим. Оба супруга могут получить отдельный вычет.

Сколько я могу вернуть?

Сумма вычета ограничена. Максимальную сумму уплаченных процентов по ипотекеможно вернуть до 13% от 3 миллионов рублей, то есть до 390 тысяч. Если у вас более высокая ставка налога, суммы увеличиваются пропорционально:

при ставке 15% максимальный доход – 450 тысяч;

при 18% - 540 тысяч;

при 20% – 600 тысяч;

при 22% - 660 тысяч.

Но здесь важно понимать, как работает шкала налогов. Повышенная ставка применяется только к той части дохода, которая превышает определенный порог.

Пример. Ваш годовой доход составляет 3 миллиона рублей. Первые 2,4 миллиона облагаются налогом по ставке 13%. Остальные 600 тысяч – по ставке 15%. Это значит, что вы получите вычет пропорционально: 13% от суммы, которая «уместилась» в первые 2,4 миллиона, и 15% от остатка. Поэтому точную сумму возврата необходимо рассчитывать индивидуально, исходя из вашего дохода и уплаченного налога.

Помимо лимита есть еще два важных ограничения:

1. Вычет не может превышать сумму, которую вы фактически заплатили банку. Если проценты по ипотеке составили 1,5 миллиона рублей, вы получите 13% от этой суммы, то есть 195 тысяч рублей. «Достать» остаток по другой ипотеке не удастся: право на вычет дается только на один объект. Если вы закроете ипотеку досрочно и не выберете полную сумму, остаток будет аннулирован.

2. За год вам вернут не больше, чем вы заплатили в нем НДФЛ. Например, ваш годовой налог составляет 100 тысяч рублей. Именно столько вы получите в первый год. Остаток будет перенесен на следующий год – и так до тех пор, пока не исчерпается лимит.

Когда возникает право на вычет?

Момент возникновения права зависит от того, какое жилье вы приобрели.

Новое здание. Право на возврат налога появляется после подписания передаточного акта. Возврат может включать все проценты, выплаченные с момента внесения первого платежа по ипотеке, даже если до подписания договора прошло несколько лет.

Вторичное жилье. Право возникает после регистрации права на объект в Росреестре. Также учитываются проценты, уплаченные до регистрации.

В течение какого срока можно получить вычет?

Вычет можно получать либо каждый год до конца его лимита, либо раз в несколько лет, чтобы накопилась большая сумма для возврата. Налоговая декларация подается только за последние три года. То есть в 2026 году вы можете оформить возврат за 2023, 2024 и 2025 годы. Если вы купили квартиру раньше, проценты за предыдущие годы не сгорают — их можно включить в новые декларации, распределяя по вашему усмотрению.

Пример. Вы взяли ипотеку в 2019 году, но не оформили вычет. В этом году вы сообщаете об этом за 2023–2025 годы, но можете включить в свою декларацию все проценты с 2019 по 2025 год. Главное, чтобы налога, уплаченного в 2023–2025 годах, хватило. Если вы продали квартиру, это не отменяет права на вычет. Вы можете получить его за годы владения домом и выплаты процентов.

Какие документы необходимы

Для получения вычета необходимо подготовить пакет документов.

Основные:

паспорт;

декларация 3-НДФЛ (заполненная в личном кабинете или в приложении «Декларация» за соответствующий год);

справка о доходах за отчетный период.

По объекту:

договор купли-продажи или ДДУ;

выписка из Единого государственного реестра недвижимости;

для новостроек - передаточный акт.

В аренде:

кредитный договор;

справка из банка о процентах за каждый год.

Вам не нужно самостоятельно рассчитывать проценты по графику платежей – налоговая инспекция принимает только официальные справки. Заказать сертификат можно в отделении или в мобильном приложении банка. Для этого вам нужно быть его клиентом.

Если вы в течение года меняли место работы, нужны справки от всех работодателей. Если вы оформляете вычет сразу за несколько лет, предоставьте справки за каждый год.

Даже после рефинансирования кредита право на налоговый вычет сохраняется. Главное условие – в новом кредитном договоре должно быть указано, что это рефинансирование вашей предыдущей ипотеки. В декларацию могут быть включены проценты, выплаченные как первому, так и второму банку. Для этого вам потребуются справки от обоих кредиторов.

Куда обратиться и как подать документы

Получить вычет можно двумя способами.

Через налоговую инспекцию

Это классический метод. Вы подаете документы в конце года и получаете всю сумму сразу на свой счет.

Как это работает:

Дождитесь конца года, за который вы хотите получить вычет.

Соберите документы.

Заполните декларацию 3-НДФЛ.

Подайте документы в инспекцию – лично, по почте или онлайн.

После этого у налоговой будет три месяца на проверку документов и еще до месяца на перечисление денег.

Оформить вычет удобно через личный кабинет на сайте отделения. Это можно сделать в разделе «Вычет при покупке недвижимости». Все, что вам нужно сделать, это заполнить все поля онлайн-формы, прикрепить документы и отправить заявку.

Через работодателя

Этот способ позволяет получить деньги, не дожидаясь конца года. Вы просто будете получать зарплату без удержания налогов до окончания лимита или текущего года.

Что делать:

Подготовьте те же документы, что и для налоговой инспекции, кроме декларации.

Подайте пакет в ФНС вместе с заявлением на возврат процентов через счет налогоплательщика или лично в налоговой инспекции.

Если вычет будет одобрен, через 30 дней ФНС уведомит работодателя.

Приходите в бухгалтерию и пишите заявление на вычет.

Важно. Вы можете получить возмещение через своего работодателя только за тот год, в котором вы к нему обратились. За предыдущие годы – только через налоговую инспекцию.

Особые случаи

Супруги. Если квартира приобретена во время официального брака, она считается общей собственностью независимо от того, на кого она оформлена. Право на вычет имеют как муж, так и жена – как основной, так и процентный.

Если выплата процентов не позволяет обоим супругам воспользоваться пособием в полном объеме, суммы распределяются по договоренности. Например, вы можете подать заявку на 100% вычет для жены, и муж сохранит на него право при оформлении нового кредита.

Если процентные выплаты достигнут 6 миллионов и более, каждый из супругов сможет воспользоваться льготой в полном объеме, то есть общая выплата составит 780 тысяч на семью.

Вычет без ограничений. Если вы купили квартиру до января 2014 года и ранее не брали вычет по процентам, ограничения лимита в 3 миллиона на вас не распространяются. В этом случае вы можете вернуть 13% от любой суммы, уплаченной вами в виде процентов.

Например, за 10 лет процентные выплаты составили 5 миллионов. Вы имеете право вернуть 13%, то есть 650 тысяч. Это будет происходить постепенно по мере уплаты налога.

Распространенные ошибки и как их избежать

Ошибка 1. Попытка получить вычет в счет будущих процентов. Вычет предоставляется только за ту сумму, которую вы уже заплатили банку. Плановые переплаты не учитываются.

Ошибка 2. Игнорирование ограничения. Если вы брали ипотеку после 2014 года, основание для получения вычета будет ограничено 3 миллионами рублей, даже если фактическая переплата составила 5 миллионов.

Ошибка 3. Неверный порядок вычетов. Вы сами можете решить, что требовать в первую очередь – вычет на покупку объекта или процентный. Но обычно выгоднее сначала исчерпать первое, а потом переходить ко второму. Таким образом, баланс процентов не будет потерян, если вы досрочно закроете ипотеку.

Ошибка 4. Не взять справку из банка. Иногда заемщики пытаются рассчитать проценты по графику платежей. Но налоговая инспекция такие расчеты не принимает – только официальную справку из банка.

Что важно помнить о погашении процентов по ипотеке

Подать заявку на вычет по процентам могут только те, кто платит НДФЛ. Вернуть можно до 390 тысяч по стандартной ставке 13% и до 660 тысяч рублей по повышенной ставке. В браке вычет полагается обоим супругам, а значит, семья имеет право вернуть до 780 тысяч рублей.

Вернуть НДФЛ можно ежегодно или раз в несколько лет, пока не истечет лимит. Декларация подается только за последние три года, но в нее могут быть включены все проценты с момента первого платежа по ипотеке. Заявить о вычете можно через налоговую инспекцию или своего работодателя – во втором случае налог в размере 13% не удерживается из вашей зарплаты.

При рефинансировании право на вычет сохраняется, главное, чтобы в новом договоре было указано, что деньги выданы на закрытие жилищного кредита. Вычет предоставляется только на один объект недвижимости, и при досрочном закрытии ипотеки неиспользованный остаток аннулируется.

Если квартира куплена до 2014 года, лимит в 3 миллиона не распространяется – вернуть можно 13% от любой суммы.

Еще больше полезных материалов — в мессенджере Макс.

Как подать заявление на налоговый вычет через Госуслуги