Жилищный взнос: можно ли использовать материнский капитал и как будет рассчитываться налог?

Для многих семей накопить деньги на покупку дома или внести первоначальный взнос по ипотеке является серьезной проблемой. Деньги тратятся на текущие расходы, инфляция съедает сбережения, а регулярные вклады не приносят должного дохода. Но с 1 января 2027 года у россиян появится новый инструмент накопления на жилье – договор жилищных сбережений (ПСЖ). Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков и эксперты объяснили Rambler, как будет работать новый инструмент.

Договор жилищных сбережений — это целевой долгосрочный вклад в банке с конкретной целью: накопить деньги на жилье. Механизм его действия следующий:

Заключить договор с банком. Продолжительность: не менее трех лет. В соглашении указаны процентная ставка, условия пополнения и правила досрочного расторжения.

Регулярно пополняйте свой счет. Ограничений по сумме и частоте взносов нет. Вносить деньги можете не только вы, но и третьи лица – например, родители или другие родственники. Это удобно для семей, где несколько человек хотят помочь накопить на квартиру.

Банк взимает проценты. Ставки будут определяться кредитными организациями.

В конце срока вы используете деньги на жилье. Накопленную сумму вместе с процентами можно использовать на: покупку готовой квартиры, участие в долевом строительстве, строительство частного дома в рамках индивидуального жилищного строительства (ИЖК), первоначальный взнос по ипотеке или погашение действующего ипотечного кредита.

Если денег недостаточно, возьмите ипотеку. В том банке, где вы копили, или в другом. Банк, в котором открыт договор жилищных сбережений, обязан по вашему указанию передать все сбережения – депозит и начисленные проценты – в другую кредитную организацию в качестве первоначального взноса или для погашения ипотеки.

Средства на счете жилищного вклада застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ)на сумму до 10 миллионов рублей. Это примерно в семь раз больше стандартного страхового лимита по банковским вкладам и счетам, который составляет 1,4 миллиона рублей. Если у банка отзовут лицензию, АСВ вернет 100% суммы вклада вместе с процентами в пределах лимита.

Не следует путать договор жилищных сбережений с простым банковским вкладом, предупреждает аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.

Вы можете закрыть свой обычный депозит и потратить деньги на что угодно. Жилье – предназначено специально для приобретения или строительства жилья. В этом случае банк обязан предоставить возможность пополнить вклад в любой момент. То есть это скорее инструмент долгосрочного и дисциплинированного накопления, а не короткий депозит на несколько месяцев.

Владимир ЧерновАналитик Freedom Finance Global

Как снять деньги и проценты

Договор о жилищных сбережениях имеет четкие правила вывода средств, и они зависят от того, почему вы хотите снять деньги.

Сценарий 1: вы ждете конца срока и отправляете деньги на жилье. Это идеально. Вы получаете всю накопленную сумму вместе с процентами в полном объеме и используете ее по назначению – для приобретения квартиры, внесения первоначального взноса или погашения ипотеки.

Сценарий 2: вы хотите досрочно закрыть вклад, но деньги уходят на жилье. Это можно сделать в течение года после открытия договора – и проценты останутся прежними. То есть, если через 12 месяцев вы найдете подходящую квартиру и будете готовы к сделке, вы не потеряете накопленный доход.

Сценарий 3: вы хотите досрочно закрыть вклад по личным причинам, не связанным с жильем. Деньги с начисленными процентами будут возвращены, но не ранее, чем через полтора года после подписания договора. Если вы закроете досрочно, вы потеряете часть процентов; банк пропишет точные условия в договоре.

Сценарий 4: банк сам отказал вам в ипотеке по окончании договора.Деньги вместе с процентами возвращаются в полном объеме.

Теперь представим ситуацию: через год после открытия частного жилищного кооператива вы нашли подходящую квартиру, готовы к сделке, и на вашем счету скопилось больше денег, чем требуется для покупки. В этом случаесобрать излишки напрямую, скорее всего, не получится, Василий Кутьин, к.э.н. Ситуацию комментирует директор по аналитике Инго Банка, кандидат экономических наук.

Договор жилищных сбережений не предназначен для бесплатного вывода денежных средств. Если есть излишек, можно выбрать объект подороже или подождать, пока деньги можно будет вывести без потери процентов.

Василий Кутьйдиректор по аналитике Инго Банка

Каковы преимущества для инвесторов?

Для жилищных накоплений банки смогут предложить более интересные условия, в том числе более высокую ставку, чем по обычным вкладам, - говорит Кутьин. Новый инструмент предоставляет кредитным организациям долгосрочные деньги в виде обязательств. Банк получает деньги клиента на длительный срок – это позволяет ему более уверенно планировать инвестиции и выдавать долгосрочные кредиты, например, ипотеку.

Важно понимать: банк будет устанавливать окончательную ставку самостоятельно, учитывая монетарную политику, конкуренцию и другие факторы. Поэтому не исключено, что где-то он будет на уровне обычных депозитов, а может быть, и ниже.

Василий Кутьйдиректор по аналитике Инго Банка

Еще одно преимущество, которое отмечает Кутьин, — это возможность получить ипотеку на более выгодных условиях. Пока человек копит на жилищном вкладе, банк может следить за его платежной дисциплиной: насколько регулярно он вкладывает деньги. Это помогает в дальнейшем более точно оценить риски при выдаче кредита.

Однако наличие такого депозита не гарантирует автоматического одобрения ипотеки: банк все равно будет оценивать доходы, кредитную историю и другие факторы, подчеркивает эксперт.

Важным фактором в пользу договора жилищных сбережений является увеличение страхового лимита до 10 миллионов.

Для людей, которые откладывают деньги на первоначальный взнос, это важный момент. Потому что зачастую речь идет о суммах, значительно превышающих стандартный страховой лимит по обычным вкладам.

Владимир ЧерновАналитик Freedom Finance Global

Кому подходит договор жилищных сбережений?

Договор о жилищных сбережениях — это инструмент с определенными ограничениями, который решает конкретную проблему. Прежде чем открыть его, стоит проверить, вписываетесь ли вы в его логику.

По мнению опрошенных ом экспертов, инструмент подойдет, если:

Вы планируете приобрести недвижимость на срок несколько лет. Например, для молодых семей, желающих накопить первоначальный взнос по ипотеке.

Вы боитесь держать крупную сумму на обычном счете из-за страхового лимита. Здесь защита выше, поэтому психологически легче накопить на жилье.

Вы хотите дисциплинировать себя: такой вклад поможет вам не тратить сбережения на другие нужды.

Вы планируете взять ипотеку:банк, видя регулярность взносов и платежную дисциплину, может предложить более выгодные условия кредита.

Что следует учитывать перед подписанием договора

По мнению Чернова, выбирать жилищный вклад только исходя из процентной ставки - ошибка. Перед подписаниемважно изучить несколько параметров: срок действия договора, условия досрочного закрытия, порядок начисления и выплаты процентов, возможность перевода накоплений в другой банк, а также точный перечень жилищных целей, на которые можно использовать средства.

Как подчеркивает эксперт, открытие такого вкладане гарантирует автоматического одобрения ипотеки. Жилищный депозит помогает дисциплинированно экономить, но не заменяет стандартную проверку платежеспособности заемщика.

Аналитик напоминает: инфляция и рост цен на жилье могут обесценить сбережения, если недвижимость дорожает быстрее, чем начисляются проценты. Поэтому он считает жилищный вклад полезным инструментом, но не универсальным способом решения жилищной проблемы.

Будет ли новый продукт доступен во всех банках?

Закон создает правовую базу и повышает страховку для банков, но не навязывает им единый шаблон продукта, сообщил Rambler председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Участие банков является добровольным. Каждая кредитная организация сама решит, включать ли в линию жилищный депозит и на каких условиях, исходя из своей бизнес-модели и интересов клиентов», — пояснил Анатолий Аксаков.

При этом, подчеркивает депутат, виден интерес кредитных организаций - для них это способ сформировать прогнозируемый спрос на ипотечные кредиты.

Какая ставка будет по вкладу – фиксированная или плавающая?

Закон не устанавливает единой ставки, подчеркнул Анатолий Аксаков.

Доходность по жилищному вкладу, как и по другим вкладам, будет определяться соглашением с банком — закон не устанавливает единой ставки, банки будут предлагать ставки в соответствии с рыночными условиями, рассказал Аксаков Rambler.

Чернов объяснил зависимость ставки от договора с банком: один банк может предлагать фиксированную ставку на весь период, а другой - плавающую ставку, привязанную к ключевой ставке или другим показателям.

Можно ли пополнить вклад материнским капиталом?

Такой возможности пополнения жилищных вкладов за счет материнского капитала не предусмотрено, отмечает Аксаков. Он объясняет это тем, что деньги из жилищного залога можно снять, даже если вы откажетесь от покупки жилья.

Чернов добавляет, что материнский капитал можно использовать уже на этапе приобретения жилья или оформления ипотеки.

Как будут облагаться налогом проценты по жилищному вкладу?

По словам Чернова, если по жилищным вкладам не будет введена отдельная налоговая льгота, к ним будут применяться те же правила, что и к обычным банковским вкладам. Налогом облагается не вся сумма вклада, а только процентный доход, превышающий необлагаемый налогом лимит.

Этот лимит, как поясняет эксперт, рассчитывается по формуле: 1 миллион рублей умножить на максимальную ключевую ставку Банка России, действующую на первое число любого месяца отчетного года.

Если ваш общий процентный доход за год меньше этой суммы, вам не нужно платить налог. Если она больше, налог взимается только с превышения.

У россиян появится новый способ копить на недвижимость