Как купить дом незамужней паре: риски и защита

Совместное проживание без штампа в паспорте и накопление на общую недвижимость – обычная практика. Но когда дело доходит до покупки квартиры или дома, начинаются трудности. С точки зрения закона вы и ваш партнер чужие друг другу люди. Режим совместной собственности, который автоматически защищает супругов, на вас не распространяется. В этой статье мы рассмотрим, как правильно оформить сделку, распределить доли и не потерять деньги при расставании.

В российском законодательстве понятия «гражданский брак» или «совместное проживание» не существует. Если вы не зарегистрировали отношения, ваши имущественные вопросы регулируются не Семейным кодексом, а Гражданским кодексом.

Именно здесь возникают основные риски. По общему правилу, если квартира оформлена на имя одного из сожителей, второй не имеет никаких прав на это имущество, даже если он вложил деньги.

Татьяна МикониПартнер частной клиентской практики адвокатского бюро «Вертикаль», руководитель практики Pro Bono, юрист

Тот, на кого оформлена квартира, имеет полную власть решать, что с этой квартирой делать, добавляет эксперт. Это означает, что он может продать или заложить имущество без согласия другого.

Если вы внесли деньги за квартиру, зарегистрированную на имя вашего партнера, суд может расценить это как «добровольное пожертвование». Вернуть средства будет практически невозможно.

В такой ситуации вы можете обезопасить себя, оформив письменный кредит между партнерами. Кредит лучше оформить в виде договора и предоставить его банковским переводом с указанием назначения платежа.

Наталья Гусева, юрист Московской коллегии адвокатов «Аронов и партнеры»

Как правильно оформить покупку жилья

Однако можно снизить риски при покупке квартиры без официального брака. Для этого нужно зарегистрировать жилье в общей долевой собственности, то есть выделить каждому партнеру свою часть имущества. Размер долей указан в договоре купли-продажи.

Квартиру можно разделить пополам или в любой другой пропорции. Например, если один партнер вложил 80% суммы, а другой – 20%, логично прописать 80 и 20% соответственно.

Что дает совместное владение:

у каждого есть своя определенная доля и связанные с ней обязанности;

каждый платит налог на имущество пропорционально своей доле;

Вы можете разделить личные счета ЖКХ для получения отдельных квитанций.

Долевая собственность также позволяет каждому из супругов получить налоговый вычет.

Каждый из сожителей имеет право на получение имущественного вычета. В этом случае вычет на покупку квартиры и вычет на проценты по ипотеке распределяются между сожителями строго пропорционально их долям.

Татьяна МикониПартнер частной клиентской практики адвокатского бюро «Вертикаль», руководитель практики Pro Bono, юрист

Пример. Квартира куплена за 3 миллиона в долевую собственность: доля партнера А — 70%, партнера Б — 30%. Каждый может получить имущественный вычет из стоимости своей доли, но не более 2 миллионов рублей на человека.

Партнер А: его доля стоит 3 000 000 × 70% = 2 100 000 рублей. Он вернет 13% от 2 000 000 = 260 000 рублей.

Партнер Б: его доля стоит 3 000 000 × 30% = 900 000 рублей. Он вернет 13% от 900 000 = 117 000 рублей.

Если один из совладельцев желает продать свою долю, второй имеет преимущественное право ее выкупа. Сначала доля предлагается партнеру, и только после его письменного отказа она может быть продана третьим лицам.

Сравнение: единоличное и долевое владение

Ипотека без официального брака: как оформить

В гражданском браке взять ипотеку тоже никто не запрещает. Для этого вы становитесь созаемщиками – главным и вторым. Банк оценивает совокупный доход обоих партнеров, что позволяет претендовать на большую сумму кредита.

Однако статус созаемщика сам по себе не означает владения долей. Право на квартиру возникает с момента заключения договора купли-продажи и регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Поэтому необходимо одновременно обеспечить и кредитные обязательства, и доли в имуществе. В противном случае один человек может платить ипотеку, но не иметь доли в квартире.

Аркадий Вайманпартнер в юридической фирме АНП Зенит

Однако банки неохотно выдают кредиты на покупку доли в недвижимости, поскольку такой объект не особо ликвиден для банка, продолжает руководитель коммерческой практики юридической фирмы "Плешаков, Ушкалов и партнеры" Жанна Колесникова.

Поэтому, если вам предстоит взять совместный кредит, важно заранее договориться о двух моментах: какими долями платить по кредиту и о соответствующем распределении долей в квартире.

Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики юридической фирмы «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Чтобы записывать соглашения и обезопасить себя, выполните следующие действия:

Немедленно застрахуйте доли в собственности, если банк согласен на это. Включить в договор купли-продажи условие об общей долевой собственности с указанием долей. Если банк против, зафиксируйте доли отдельным письменным соглашением между собой.

Заключить письменное соглашение о порядке выплаты ипотеки в простой письменной форме. Укажите, кто вносит ежемесячный платеж и в каком размере, как делятся досрочные выплаты, что происходит при разделении (право выкупа доли, сроки, цена).

Все платежи производить безналично со своего счета. В назначении платежа указать: «Погашение ипотеки по договору №.... за такой-то месяц». Если вы передаете деньги за квартиру, зарегистрированную на партнера, оформите договор займа – в противном случае суд может признать передачу подарком.

Даже если вы все выполнили правильно, риски остаются. Если квартира приобретена в ипотеку и есть два созаемщика, то в случае длительной просрочки оба получат отрицательную отметку в кредитной истории, говорит Колесникова. И независимо от того, по чьей вине образовался долг, банк обращает взыскание на всю квартиру. Поэтому более сознательному заемщику придется внести весь платеж.

И даже если один из партнеров внес все платежи по ипотеке, это не даст ему права претендовать на всю квартиру или требовать увеличения своей доли. В этом случае он сможет потребовать возврата денег только через суд.

Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики юридической фирмы «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Наследование квартиры в гражданском браке

В случае смерти одного из партнеров судьба имущества зависит от формы собственности.

Квартира оформлена на имя умершего индивидуально. Второй партнер не является наследником, поскольку официальный брак не зарегистрирован. Единственный способ получить жилье – по завещанию, составленному умершим. Без завещания партнер может требовать лишь возмещения вложенных им в покупку денег, и то через суд при наличии доказательств.

Квартира в долевой собственности. Доля умершего переходит к его наследникам (детям, родителям, официальному супругу при наличии). Второй партнер сохраняет свою долю. Наследники могут продать ему унаследованную долю, и тогда квартира полностью перейдет в собственность пережившего партнера.

Если вы хотите защитить интересы партнера в случае смерти, составьте завещание в его пользу.

Материнский капитал в гражданском браке

Материнский капитал — это целевая выплата, принадлежащая матери и детям. С этим может справиться только женщина, и это важно учитывать при покупке квартиры в незарегистрированных отношениях.

При покупке квартиры за счет материнского капитала женщина обязана выделить доли в жилье каждому ребенку (в течение шести месяцев после покупки или снятия обременения). Размер долей определяется самостоятельно.

Партнер не получает автоматическую долю – только по нотариальному договору или браку до выделения долей детям.

Если вы берете ипотеку в качестве созаемщиков с выделением долей, а затем рождается ребенок, материнский капитал может погасить только ту часть долга, которая относится к матери.

Если вы поженились после покупки квартиры

Квартира, приобретенная до официального брака, считается добрачным имуществом. При разводе оно не делится – каждый остается со своей долей, зафиксированной в договоре купли-продажи или в Едином государственном реестре недвижимости.

Однако если вы оплатили кредит после регистрации брака, то эти платежи считаются общими (доходы супругов являются совместными).

Риск возникает, когда покупатель берет ипотеку на свое имя, а затем женится и продолжает выполнять свои кредитные обязательства. Потратить деньги на погашение кредита будет пустой тратой семейного бюджета. В случае развода супруг сможет претендовать на половину выплаченных денег.

Наталья Гусева, юрист Московской коллегии адвокатов «Аронов и партнеры»

Это сложный момент, поэтому лучше решить его заранее. В этом помогает брачный договор. Его можно заключить в любое время: до брака, сразу после или спустя годы. Пропишите в договоре:

кому и при каких обстоятельствах достанется квартира (в том числе после смерти);

Как делятся выплаты по ипотеке при разводе?

что происходит с уже сделанными ремонтами и улучшениями.

Брачный договор вступает в силу только после официальной регистрации брака. Для отношений без штампа это бесполезно.

Что следует помнить

Покупка жилья в гражданском браке возможна и безопасна, если подойти к делу ответственно. Основные правила:

Не оформляйте квартиру на одного человека. Всегда используйте долевую собственность на акции, зарегистрированные в Росреестре.

Взять ипотеку в качестве созаемщика — так будет учтен общий доход и понятна ответственность.

Заключите письменный договор (или брачный договор в случае регистрации брака), пропишите все варианты расставания, покупки долей и наследства.

Не ждите конфликтной ситуации. Соглашайтесь сразу – и тогда совместное жилье станет настоящей семейной крепостью, а не источником проблем.

Подписывайтесь на в Максе! Мы останемся на связи, несмотря на блокировки и сбои.

Как сэкономить на крупной покупке