Как супругам законно снизить налоги при продаже жилья?

Продажа дома — это не только важное финансовое решение, но и возможность применить выгодные юридические методы. Когда речь идет о совместном имуществе супругов, возникает вопрос: как снизить налоговую нагрузку? На реальном примере моего друга мы рассмотрим, как это сделать законно и при этом избежать неприятностей с налоговыми органами.

У супругов есть два законных способа уменьшить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости:

подписать соглашение о распределении доходов;

заключить брачный договор.

В первом случае им необходимо подать две декларации. Во втором налог придется платить по умолчанию правообладателю – тому, который указан в документах.

Соглашение о разделе доходов

В этом документе фиксируется какая доля выручки от реализации жилья принадлежит каждому из супругов. Такое соглашение можно заключить в простой письменной форме, но лучше его нотариально заверить, советует налоговый консультант Елена Дементьева.

Если доход от сделки необходимо полностью передать одному из собственников, то лучше заключить брачный договор. Соглашение о разделе доходов, по которому все деньги получает один из супругов, привлекает внимание налоговых органов.

Елена Дементьеванезависимый налоговый консультант

Важно понимать, что соглашение о разделе доходов не отменяет факта наличия у супруга доли в квартире. Если в договоре купли-продажи указать заниженную цену, налоговые органы могут решить, что лицо продало свою долю и скрыло доходы. В этом случае инспектор взимает дополнительный налог.

Важно. Данный договор должен быть составлен в том же налоговом периоде, когда получены деньги от реализации. Его могут использовать не только супруги, но и владельцы, не состоящие в браке.

Брачный контракт

В отличие от соглашения, этот документ меняет режим владения имуществом. Обычно его подписывают, если необходимо полностью передать квартиру одному из супругов. Срок владения жильем для него не обнуляется, что подтвердили в Минфине. Это плюс для оптимизации налогообложения.

Однако такой договор должен быть заключен заранее, а не до самой продажи. В Минфине указали, что если это делается исключительно для уклонения от уплаты налогов, освобождение не применяется.

Когда выгодно раздавать доходы или доли в жилье: две ситуации

1. У одного из супругов минимальный срок владения прошел, а у другого нет.

Налог с продаж не платится, если вы владеете квартирой более пяти лет. А если это ваш единственный дом, наследство, приватизированная вами квартира или подарок близкого родственника, для освобождения достаточно трех лет.

Если минимальный срок истек только у одного из супругов, можно передать квартиру ему по брачному договору, а затем продать ее без уплаты НДФЛ. Главное, заключить договор задолго до сделки, чтобы налоговая не заподозрила, что это сделано во избежание платежей в бюджет.

Давайте посмотрим на пример моей подруги Элизабет и ее мужа. Елизавета и ее муж заключили у нотариуса брачный договор, согласно которому она передала мужу свою часть квартиры. До этого жилье на протяжении четырех лет находилось в их общей совместной собственности. После подписания договора муж стал единоличным владельцем недвижимости. Для него это единственное место, где можно жить, для нее — нет. Переехав в Москву, пара продала дом.

По закону в данном случае муж не платит НДФЛ, поскольку минимальный срок владения одиночным жильем составляет три года. По истечении этого времени продажа квартиры не облагается НДФЛ.

Однако здесь есть нюанс: для Елизаветы, у которой есть и другая недвижимость, минимальный срок составляет пять лет. При этом налоговики сняли с учета ее долю (это происходит после продажи) через четыре года. В такой ситуации она может получить налоговое уведомление: формально она действительно перестала быть собственником, хотя дохода от продажи не получила.

Поэтому после продажи квартиры жена должна направить в налоговую инспекцию объяснение, почему ей не следует подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог. Вместе с ним нужно представить подтверждающие документы – брачный договор и договор купли-продажи.

Елена Дементьеванезависимый налоговый консультант

2. Один из супругов является резидентом, другой – нерезидентом.

При продаже жилья нерезидент уплачивает налог по ставке 30% на всю сумму дохода. Резидент платит всего 13% (15%, если прибыль превысила 2,4 млн рублей), а также может воспользоваться стандартным вычетом в размере 1 млн рублей. Разница в налогах между супругами в этом случае будет значительной.

Предположим, квартира продана супругами за 9 миллионов рублей, срок владения не истек. Оба они — титульные собственники, но жена — нерезидент. При распределении доходов 50/50 и применении вычета муж будет платить:

(4,5 млн – 1 млн) × 13% = 455 тыс. руб.

Жена заплатит:

4,5 млн × 30% = 1,35 млн руб. В общей сложности семья передаст государству 1,805 миллиона рублей.

Теперь посчитаем налог, если по брачному договору мы заранее передаем квартиру мужу и продаем ее как единоличную собственность:

(9 млн – 1 млн) × 13% = 1,04 млн руб.

Экономия составит 765 тысяч рублей.

Вместо брачного договора в этом случае можно заключить договор дарения доли. Но это тоже нужно сделать заранее. Соглашение о разделе доходов также допускается, но зарегистрировать для жены доход в ноль рублей не получится, так как соглашение не отменяет права собственности на долю, а значит, должна быть прибыль от ее продажи.

Елена Дементьеванезависимый налоговый консультант

Можно ли распределить расходы?

Договор о распределении может быть заключен не только в отношении доходов, но и в отношении расходов, которые супруги понесли при приобретении квартиры. Это целесообразно, если один из них уже использовал имущественный вычет на покупку квартиры или проценты по ипотеке, а второй – нет.

Каждый супруг может претендовать на оба этих вычета. Но если один из них уже получил возврат ранее (полностью или частично), а второй нет, выгоднее перераспределить расходы в пользу того, у кого есть неиспользованный вычет.

Предположим, пара купила комнату за 3 миллиона рублей. Если бы оба не воспользовались вычетом, они могли бы получить по 1,5 миллиона каждый. Остальное (по 500 тысяч рублей каждый) можно было получить после приобретения нового жилья. Однако муж уже взял 1,5 миллиона рублей вычета при покупке предыдущей квартиры. Моя жена никогда не пользовалась вычетом.

При продаже распределяют вычет (расходы) в пропорции: жена - 70%, муж - 30%. В этом случае жена сможет претендовать на вычет в полном объеме и вернуть НДФЛ от 2 миллионов. А муж получает остальную часть вычета.

Такую же схему можно использовать и при распределении отчислений по уплаченным процентам по ипотеке. Однако стоит помнить, что его баланс нельзя перенести на другой объект.

Важно. Воспользоваться вычетом на покупку жилья можно только в том случае, если вы работаете и платите НДФЛ. Это правило распространяется и на перераспределение затрат на его получение. Если один из супругов не работает и не платит подоходный налог, расходы второго супруга не могут быть перераспределены в его пользу.

Когда декларацию можно не подавать

В некоторых случаях закон позволяет продавцу не предоставлять налоговую отчетность по итогам сделки.

Декларация не нужна, если:

1. У обоих супругов истек минимальный срок владения. В этом случае они оба освобождаются от обязанности уплаты НДФЛ после продажи квартиры.

2. Доход от реализации составляет не выше 1 миллиона рублей на каждого супруга и не ниже 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости. В этом случае доход от сделки полностью покрывается стандартным вычетом. Но если цена продажи ниже 70% кадастровой, взимается дополнительный налог.

Пример. Допустим, кадастровая стоимость квартиры 3 миллиона рублей. 70% из них — 2,1 млн руб. Вы продали его за 1,8 миллиона (не важно, реальная это цена или вы ее занизили в контракте). А вот для налоговиков ваш доход составит 2,1 млн рублей (кадастровая стоимость × 0,7), ведь 1,8 млн — это меньше 70% кадастровой суммы.

3. В семье не менее двух детей,условияЗакона № 382-ФЗ соблюдены. Супруги, имеющие двоих и более детей, могут продать квартиру без уплаты налога, даже если минимальный срок владения не истек.

Подавать декларацию не нужно, если соблюдено несколько условий: новое жилье должно быть куплено в том же году или до 30 апреля следующего, и оно должно быть больше или дороже того, что было продано. Важно также, чтобы кадастровая стоимость старой квартиры не превышала 50 миллионов рублей и чтобы у семьи не было другого, более просторного объекта недвижимости, в котором им принадлежит более половины доли.

Важно. Во всех трех льготных случаях вместо декларации необходимо предоставить письменные объяснения в налоговые органы. В противном случае с вас могут начислить налог по данным Росреестра.

Ошибки, которые приведут к отказу в снижении налога

1. Неверный расчет дохода. Цена сделки не должна быть ниже 70% кадастровой стоимости. В противном случае налог будет рассчитываться по формуле «Кадастровая стоимость × 0,7».

2. Соглашение о разделе доходов составляется в простой письменной форме. Хотя ФНС это разрешает, некоторые проверки требуют нотариального заверения. Этот момент лучше уточнить заранее.

3. Брачный договор заключается до продажи. Минфин и ФНС считают это попыткой ухода от налогов. Заключите договор заранее.

4. Никаких послепродажных разъяснений. Если вы не объясните налоговым органам, почему вы не получили доход или не имеете права на льготу, налог будет начислен автоматически.

Если вы сомневаетесь в своих действиях, обратитесь к налоговому консультанту. Ошибки могут стоить десятков тысяч рублей и времени в суде.

Как супругам снизить налоги при продаже жилья: главное

Супруги могут на законных основаниях снизить налоги при продаже совместного жилья – посредством соглашения о распределении доходов или брачного договора. Соглашение позволяет установить пропорции дохода таким образом, чтобы большую его часть получал супруг, имеющий право на налоговые льготы. Однако распределять прибыль в соотношении 100/0 не рекомендуется – это вызывает вопросы у налоговых органов.

С помощью брачного договора распределяется не доход, а доли в недвижимости. Это удобно, если вам нужно передать весь объект одному из супругов. Срок полномочий для него не будет обнулен. Получив квартиру по брачному договору, вы можете продать ее без налога, если у первоначального собственника уже истек минимальный срок владения.

Если при сделке заключается соглашение о разделе доходов, то брачный договор лучше подписать заранее. Если заключить его до самой продажи, это может быть расценено как попытка уклониться от налогов. В сложных ситуациях обратитесь к налоговому консультанту.

Подписывайтесь на в Максе! Мы останемся на связи, несмотря на блокировки и сбои.

Как подготовиться к сделке при электронной регистрации недвижимости